Проекты индустриальных, агропромышленных парков, технопарков (инфраструктурные проекты) предполагают строительство, реконструкцию и модернизацию объектов производственной, логистической и инженерно-транспортной инфраструктуры в целях развития промышленности региона или ее отдельных отраслей.
Такие проекты оказывают существенное влияние на социально-экономическое положение территории – это долгосрочные стратегические инфраструктурные проекты, увеличивающие конкурентоспособность региона, его устойчивое и сбалансированное развитие.
Создание индустриальных парков, технопарков в большинстве случаев реализуется с государственной поддержкой в форме субсидий из федерального и регионального бюджетов, так как без государственной поддержки такие проекты могут быть экономически нецелесообразны как для региона, так и для частных инвесторов.
Основные требования к индустриальным, агропромышленным паркам и технопаркам установлены следующими документами:
| Индустриальные парки, агропромышленные парки |
|
| Технопарки |
|
Основные требования к объектам, территории и инфраструктуре индустриальных и агропромышленных парков:
| Территория |
|
| Транспортная доступность |
|
| Инженерная инфраструктура |
|
| Объекты парка |
|
Основные требования к объектам, территории и инфраструктуре технопарков:
| Территория |
|
| Транспортная доступность |
|
| Инженерная инфраструктура |
|
| Технологическая инфраструктура |
|
| Объекты технопарка |
|
| Постановление Правительства Российской Федерации от 15 апреля 2014 г. N 316 «Об утверждении государственной программы Российской Федерации «Экономическое развитие и инновационная экономика» | Финансирование субъектов РФ из федерального бюджета на создание или развитие индустриальных парков (частных и государственных) по направлениям:
|
| Постановление Правительства Российской Федерации от 30 октября 2014 г. N 1119 «Об отборе субъектов Российской Федерации, имеющих право на получение государственной поддержки в форме иных межбюджетных трансфертов на возмещение затрат на создание, модернизацию и (или) реконструкцию объектов инфраструктуры индустриальных парков, промышленных технопарков, особых экономических зон» | Финансирование субъектов РФ из федерального бюджета на создание, модернизацию, реконструкцию инфраструктуры индустриальных парков по направлениям:
|
| Постановление Правительства Российской Федерации от 11 августа 2015 г. N 831 «Об утверждении Правил предоставления субсидий из федерального бюджета российским организациям – управляющим компаниям индустриальных (промышленных) парков и (или) промышленных технопарков на возмещение части затрат на уплату процентов по кредитам .... на реализацию инвестиционных проектов создания, расширения или развития индустриальных (промышленных) парков и (или) промышленных технопарков» | Финансирование управляющих компаний парков и технопарков из федерального бюджета на цели возмещения % по кредитам по направлениям:
|
| Постановление Правительства Российской Федерации от 19 октября 2020 г. N 1704 «Об утверждении Правил определения новых инвестиционных проектов, в целях реализации которых средства бюджета субъекта Российской Федерации, высвобождаемые в результате снижения объема погашения задолженности субъекта Российской Федерации перед Российской Федерацией по бюджетным кредитам, подлежат направлению на выполнение инженерных изысканий, проектирование, экспертизу проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий, строительство, реконструкцию и ввод в эксплуатацию объектов инфраструктуры, а также на подключение (технологическое присоединение) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения» | Финансирование субъектов РФ, имеющих задолженность перед Российской Федерацией по бюджетным кредитам, путем списания задолженности, на цели создания и развития индустриальных парков по направлениям:
|
| Постановление Правительства Российской Федерации от 14 июля 2021 г . N 1189 «Об утверждении Правил отбора инфраструктурных проектов, источником финансового обеспечения расходов на реализацию которых являются бюджетные кредиты из федерального бюджета бюджетам субъектов Российской Федерации на финансовое обеспечение реализации инфраструктурных проектов, и о внесении изменений в Положение о Правительственной комиссии по региональному развитию в Российской Федерации»; Постановление Правительства Российской Федерации от 14 июля 2021 г. N 1190 «Об утверждении Правил предоставления, использования и возврата субъектами Российской Федерации бюджетных кредитов, полученных из федерального бюджета на финансовое обеспечение реализации инфраструктурных проектов» | Финансирование субъектов РФ в форме бюджетных кредитов на реализацию инфраструктурных проектов, в том числе на создание и развитие индустриальных парков по направлениям:
|
| Постановление Правительства Российской Федерации от 10 августа 2021 г. № 1325 «Об утверждении Правил предоставления и распределения субсидий из федерального бюджета бюджетам субъектов Российской Федерации в целях софинансирования расходных обязательств субъектов Российской Федерации по возмещению части затрат управляющих компаний индустриальных (промышленных) парков и промышленных технопарков частной формы собственности на создание или увеличение площади территории индустриальных (промышленных) парков, промышленных технопарков» | Финансирование субъектов РФ в форме субсидий на создание, развитие частных индустриальных парков по направлениям:
|
За прошедшие 8 лет я принимал участие в разработке документации более 20 таких проектов – частных и государственных индустриальных, промышленных и агропромышленных парков и технопарков в разных регионах России.
При разработке бизнес-плана проводится детальный анализ региональной экономики, промышленности, инвестиций, выполняется обоснование специализации парка/технопарка, рассчитываются и обосновываются требования к потенциальным резидентам и формируются основные условия резидентной политики парка.
В финансовой модели выполняются расчеты по деятельности Управляющей компании и моделируется деятельность резидентов парка или технопарка в динамике, включая налоговые отчисления резидентов по всем видам налогов, а также выполняется расчет бюджетной эффективности в разрезе трех уровней бюджетной системы РФ.
Особенность бизнес-планов и финансовых моделей инфраструктурных проектов состоит в том, чтобы отразить социально-экономические и бюджетные эффекты от реализаци проекта для государства, региона и муниципального образования, так как государство является основным бенефициаром таких проектов. В составе бюджетных и социально-экономических эффектов как правило рассчитываются:
- Количество созданных рабочих мест;
- Уровень заработной платы в проекте в сопоставлении со средней заработной платой по региону и отрасли;
- Доходы бюджетной системы в форме налоговых отчислений проекта по трем уровням (федеральный бюджет, бюджет субъекта РФ и муницмпальный бюджет);
- Соотношение предоставленной субсидии или суммы предоставленных налоговых льгот к доходам бюджета соответствующего уровня за прогнозный период;
- Денежные потоки, NPV, IRR, сроки окупаемости проекта для разных уровней бюджетной системы;
- Доля выручки резидентов в составе отраслевой выручки региона;
- Доля выручки резидентов в составе выручки МСП региона;
- Размер внебюджетных инвестиций резидентов в составе отраслевых внебюджетных инвестиций региона;
- Прочие эффекты, определяемые спецификой проекта: прирост внутреннего производства конкретных отраслей по региону (рост самообеспеченности региона), рост экспорта, рост производственной кооперации и другие эффекты.
В комплект разрабатываемых мной документов входят бизнес-план в MS Word и финансовая модель в MS Excel, согласно установленным требованиям, регламентирующим финансирование индустриального парка/технопарка.
В стоимость моих работ включена поддержка (сопровождение) проекта при рассмотрении в органах власти субъекта РФ, включая работу с замечаниями и рекомендациями экспертов, взаимодействие (переговоры, переписка) с экспертами по вопросам, касающимся бизнес-плана и финансовой модели.
В соответствии с ГОСТ Р 56301-2014, бизнес-план индустриального парка должен включать следующие разделы:
- Резюме
Содержание раздела состоит из описания проекта, его цели; информации об инициаторе проекта и краткого изложения основных тезисов по всем ключевым разделам бизнес-плана; - Бизнес-модель индустриального парка Содержит ключевые параметры индустриального парка – от типа и специализации до организационной структуры, предполагаемых услуг и характеристики предполагаемых
резидентов; - Комплексная характеристика территории индустриального паркаСодержит обоснование выбора места строительства индустриального парка. Должна быть определена инвестиционная привлекательность региона при реализации данного проекта;
- Стратегия маркетинга Содержит базирующуюся на предварительных маркетинговых исследованиях разработанную линейку сервисных услуг индустриального парка, тарифную политику по базовым услугам (размещение и коммунальные услуги), характеристики резидентов индустриального парка, комплекс мер по привлечению резидентов и продвижению индустриального парка на региональном, национальном и международных рынках;
- Персонал Содержит оценку потребностей в персонале для данного проекта на различных уровнях управления и функционирования индустриального парка наряду с потребностями в персональной подготовке на различных уровнях и на различных этапах осуществления проекта;
- Схема осуществления проекта Содержит стадии осуществления проекта с момента принятия решения об инвестировании до начала функционирования индустриального парка и последующей эксплуатации;
- Декларация о намерениях индустриального парка Содержит описание специализации индустриального парка, а также требования к резидентной политике управляющей компании;
- Финансовый анализ и оценка инвестиций Содержит обобщенную смету по всем направлениям расходов и детальную таблицу инвестиционных затрат по проекту, схему финансирования проекта и детальный план финансовых потоков с поквартальной разбивкой на среднесрочный период, а также оформленную финансовую модель;
- Оценка рисков Содержит описание рисков по ключевым стадиям проекта и SWOT-анализ (анализ сильных и слабых сторон, возможностей и угроз деятельности организации).
В соответствии с ГОСТ Р 56425 – 2021, бизнес-план технопарка должен включать следующие разделы:
- Резюме проекта создания и/или развития технопарка
- Описание проекта Цель реализации проекта, описание региона реализации проекта (уровень социально-экономического развития региона, анализ состояния малого и среднего предпринимательства в регионе,
анализ текущего состояния объектов инфраструктуры поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства), актуальность реализации проекта, текущий статус реализации проекта; - Бизнес-модель технопарка Специализация технопарка, организационно-экономическая модель, перечень и описание предполагаемых услуг, описание объектов технологической инфраструктуры, характеристики ре-
зидентов, резидентная политика; - Характеристика территории технопарка Обоснование выбора места строительства технопарка, инвестиционная привлекательность региона при реализации проекта, детальное описание участка технопарка, требования и издержки подготовки и освоения участка технопарка;
- Анализ рынка и маркетинговая стратегия Анализ рынка базовых и специализированных услуг технопарка, анализ рынка офисной и производственной недвижимости, определение диапазона цен продажи и аренды за помещения офисного и производственного назначений и за земельные участки промышленного назначения, тарифная политика по услугам технопарка, анализ конкурентной среды, комплекс мер по привлечению резидентов и продвижению технопарка
- Организационный план
Описание основных участников и их ролей в рамках реализации проекта по созданию и/или развитию технопарка, организационно-штатная структура управляющей компании технопарка, план-график реализации проекта создания и/или развития технопарка;
- Декларация о намерениях
Текущий статус подписания договоров и/или предварительных договоров с резидентами технопарка, перспективный спрос резидентов на арендопригодные площади технопарка, текущий и перспективный балансы потребности резидентов в электроснабжении, теплоснабжении и/или газоснабжении, водоснабжении, водоотведении, перспективы развития технопарка;
- Финансовый анализ и оценка инвестиций
План финансирования проекта (основные исходные данные, допущения и предпосылки, использованные для построения финансовых прогнозов, ключевые статьи доходов и затрат по годам реализации проекта); общая потребность в финансировании; предполагаемая структура источников финансирования; прогноз денежных потоков проекта, который должен быть выполнен с соблюдением следующих условий: срок прогнозирования – не менее 10 лет, использование индексов-дефляторов, использование прогнозируемых рыночных темпов роста цен на ставки арендной платы, объекты недвижимости/земельные участки, использование прогнозных индексов на тарифы организаций коммунального комплекса, официально публикуемых Министерством экономического развития Российской Федерации в прогнозах социально-экономического развития; расчет показателей экономической эффективности проекта (рекомендуется включить следующие показатели: расчет средневзвешенной стоимости капитала (WACC), расчет критериев экономической и финансовой эффективности проекта – чистой приведенной стоимости (NPV), внутренней нормы доходности (IRR), рентабельности инвестиций (RI), как соотношения NPV проекта и суммарной недисконтированной величины инвестиций субъекта, с точки зрения которого составлен прогноз денежных потоков, дисконтированный и недисконтированный сроки окупаемости проекта), расчет бюджетной эффективности – прогноз денежных потоков с разбивкой на статьи затрат и доходов бюджетов каждого из уровней бюджетной системы Российской Федерации, выводы об экономической целесообразности реализации проекта и обоснование использования бюджетных средств в случае, если планируется их привлечение;
- Результат реализации проекта создания и/или развития технопарка Показатели эффективности реализации проекта создания и/или развития технопарка (количество резидентов технопарка, количество рабочих мест резидентов технопарка, объем выручки резидентов технопарка, объем инвестиций резидентов, объем налоговых и таможенных отчислений резидентов в бюджеты всех уровней);
- Оценка рисков
Описание возможных рисков при реализации проекта создания и/или развития технопарка, оценка вероятности возникновениярисков, оценка степени влияния рисков на реализацию проекта создания
и/или развития технопарка, мероприятия для минимизации возникновения рисков.
Формат и структура бизнес-плана могут варьироваться в зависимости от характера проекта. Информация, включенная в бизнес-план, должна быть объективной, должна основываться на достоверных данных и не противоречащих им разумных предположениях, все числовые данные и ключевые предположения должны сопровождаться ссылками на источники информации с указанием даты, по состоянию на которую приведена информация.
Следующие субъекты моделируются в финансовой модели и анализируются в бизнес-плане:
- Управляющая компания (УК);
- Резиденты;
- Бюджетная система РФ в разрезе трех уровней бюджетной системы.
Основные параметры и возможности (опции) финансовой модели:
- Расчеты модели выполняются в MS Excel с открытыми формулами, без скрытых/защищенных областей и диапазонов;
- Финансовая модель может состоять из более чем одного файла, если в соответствии с концепцией использования и развития территории, представленной в Мастер-плане, такой метод расчетов будет более удобным для восприятия и использования (файлы финансовой модели должны быть взаимосвязаны);
- Все исходные данные для расчетов расположены на отдельном листе финансовой модели, расположены в виде логически обоснованной структуры, имеют описания / пояснения с обоснованием и ссылками на источники, если такое обоснование отсутствует в бизнес-плане.
- Все исходные данные допускают внесение изменений с автоматическим пересчетом результатов. Под исходными данными понимаются:
-
- Площади земельных участков и объектов недвижимости;
- Сроки и стоимость строительства объектов, сроки ввода их в эксплуатацию;
- Сроки передачи участков и площадей резидентам;
- Способы передачи площадей резидентам (аренда, продажа, аренда с выкупом built-to-lease);
- Параметры продажи площадей резидентам (если применимо: срок рассрочки оплаты, ставка, % за рассрочку);
- Цены, ставки и тарифы всех услуг (доходов) УК и расходов УК;
- Нормативы для расчетов прогнозных объемов услуг УК;
- Параметры деятельности резидентов, основанные на статистических и среднеотраслевых показателях;
- Параметры финансирования (заемного, бюджетного, собственного);
-
- Прогнозный период расчетов не менее 10 лет;
- Шаг расчетов 1 квартал с возможностью просмотра расчетных таблиц и результатов по календарным годам;
- Предусмотрена возможность распечатки в 1 клик всех годовых таблиц файла финансовой модели в формате А4 на принтер или в pdf-файл (таблицы имеют сформированную область печати, заголовки, колонтитулы, нумерацию, сквозные строки и столбцы + титульный лист и оглавление);
- В расчетах учтены прогнозные показатели инфляции по отдельным статьям расходов/доходов в соответствии видам экономической деятельности, по индексам, установленным ЦБ РФ и Минэкономразвития РФ на актуальную дату;
- В финансовой модели предусмотрена возможность графического стресс-анализа результатов проекта (NPV, сроки окупаемости, прибыль, потребность в финансировании, потребность в займах) для Управляющей компании, федерального и регионального бюджетов к изменению основных факторов риска: риск недозаполненности площадей, риск задержи ввода в эксплуатацию объектов, риск необходимости снижения цен/ставок и тарифов для резидентов, риск снижения инвестиций резидентов, риск роста операционных расходов УК, риск роста стоимости капвложений в создание парка, риск роста инфляции, риск изменения курсов валют;
Состав основных расчетов по Управляющей компании (УК):
Прогнозный поквартальный расчет изменения земельных ресурсов под управлением УК в разрезах:
- Участки для размещения резидентов, в том числе арендованные резидентами, под собственными объектами резидентов, участки, выкупленные резидентами;
- Участки общего пользования и технического (инфраструктурного) назначения;
- Участки для обслуживания за счет УК;
- Участки на балансе и/или в аренде УК;
Прогнозный поквартальный расчет изменения площадей фонда объектов недвижимости индустриального парка в разрезах:
- Площади, предоставленные в аренду резидентам;
- Площади, выкупленные резидентами;
- Площади, построенные резидентами;
- Площади для обслуживания УК;
- Площади на балансе УК;
Прогнозный поквартальный расчет движения активов в рамках деятельности УК в разрезах:
- Земельные участки;
- Площади (объекты недвижимости);
Прогнозный поквартальный расчет динамики операционных доходов УК в разрезе типов доходов:
- Аренда (субаренда)/продажа участков,
- Инфраструктурные сборы
- Оплата коммунальных услуг и энергоресурсов резидентами,
- Доходы УК от прочих услуг для резидентов (услуги центра коллективного пользования, логистические услуги, предоставление парковочных мест, предоставление ж/д путей и прочее).
Прогнозный поквартальный расчет динамики операционных расходов УК в разрезе типов расходов:
- Заработная плата,
- Содержание и обслуживание территории / инфраструктуры и оборудования / объектов недвижимости,
- Коммунальные услуги и энергоресурсы,
- Маркетинговое продвижение парка,
- Прочие расходы эксплуатационного и административного характера,
- Расходы на оказание прочих услуг (содержание ж/д линий, содержание центра коллективного пользования – сырье, материалы, персонал, содержание логистического комплекса и т.п.)
Прогнозный поквартальный расчет инвестиционных вложений проекта создания парка в разрезах:
- Инфраструктура и оборудование;
- Объекты недвижимости;
- Оборотные средства;
Прогнозный поквартальный расчет потребности в финансировании проекта создания парка по источникам:
- Внебюджетные средства (Капитал УК, Заемные средства)
- Бюджетные средства (Субсидии федерального бюджета и бюджета субъекта РФ).
Состав расчетных результатов проекта для Управляющей компании (УК):
- Прогнозный поквартальный расчет налогообложения УК по видам налогов и уровням бюджетной системы с учетом налоговых льгот (если льготы применимы для УК в соответствии с региональным законодательством);
- Прогнозная финансовая отчетность УК: Баланс, Отчет о финансовых результатах (прибылях и убытках), Отчет о движении денежных средств.
- Финансовый анализ деятельности УК (динамика структуры затрат, расчет показателей рентабельности, оборачиваемости, ликвидности, оценка вероятности банкротства в динамике)
- Расчет денежного потока УК и оценка инвестиционной эффективности деятельности УК (NPV, IRR, PI, сроки окупаемости).
Состав основных расчетов по деятельности Резидентов:
- Поквартальная динамика площадей земельных участков, занятых резидентами в разрезах: арендованные резидентами участки / выкупленные резидентами участки / участки на которых ведется строительство резидентами / участки на которых объекты резидентов введены в эксплуатацию;
- Поквартальная динамика площадей объектов, занятых резидентами в разрезах арендованные резидентами объекты / построенные резидентами объекты/ выкупленные резидентами у УК объекты);
- Поквартальная динамика инвестиций резидентов в объекты недвижимости (строительство);
- Поквартальная динамика инвестиций резидентов в оснащение занятых площадей (оборудование);
- Поквартальная динамика размера активов недвижимость/оборудование на балансах резидентов;
- Поквартальная динамика численности персонала на предприятиях резидентов;
Состав расчетных результатов проекта для резидентов:
- Поквартальные расчеты налогообложения резидентов по видам налогов и уровням бюджетной системы с учетом типов налогообложения (общая система налогообложения + упрощенная система налогообложения + возможные налоговые льготы для резидентов, установленные региональным законодательством);
- Поквартальный расчет выручки и добавленной стоимости (валового регионального продукта) резидентов;
- Поквартальный расчет основных удельных показателей парка: выручка, инвестиции, валовый внутренний продукт, численность персонала на 1 резидента, на 1 га площади парка, на 1 кв.м. площади зданий, соотношение бюджетных/внебюджетных инвестиций.
Состав основных расчетов по бюджетной системе РФ:
- Поквартальная динамика притоков и оттоков от проекта по уровням бюджетной системы (оттоки на финансирование проекта создания парка, притоки налоговых и иных доходов от деятельности резидентов и УК);
Состав расчетных результатов проекта для бюджетной системы:
- Оценка инвестиционной эффективности проекта по уровням бюджетной системы (NPV, IRR, PI, RI, сроки окупаемости по уровням бюджетов);
- Среднегодовые и итоговые доходы от проекта по трем уровням бюджетной системы;
- Вклад проекта в региональный ВРП – среднегодовой и итоговый за период расчетов;
- Вклад проекта в региональные инвестиции в основной капитал;
- Вклад проекта в оборот региональной промышленности, в оборот региональных МСП.
К бизнес-планам и финансовым моделям индустриальных парков и технопарков могут предъявляться дополнительные требования, в соответствии с нормативными актами (постановлениями правительства, приказами), в рамках которых запрашивается бюджетное финансирование проекта.
