Исходные данные для разработки бизнес-плана и финмодели проекта строительства жилой недвижимости:
Разработка бизнес-плана и расчеты финансовой модели выполняются на основе исходных данных. Если у Заказчика отсутствуют необходимые исходные данные, в таком случае сбор и согласование недостающих исходных данных осуществляется мной – разработчиком бизнес-плана.
Для разработки бизнес-плана с финансовой моделью проекта строительства жилого дома, жилого комплекса, коттеджного поселка требуются следующие данные: *
| Площадка проекта |
|
| Объекты строительства |
|
| Продажи |
|
| Персонал |
|
| Финансирование |
|
* – недостающие, отсутствующие данные собираются, рассчитываются и определяются мной, исполнителем-разработчиком на основе действующих нормативно-технических документов, ГОСТов, СНиПов, методических рекомендаций по проектированию, укрупненных нормативов цен строительства (УНЦС), укрупненных показателей стоимости строительства (УПСС), сборников по наилучшим доступным технологиям, статистических данных, объектов-аналогов, отраслевых аналитических исследований, и других источников.
Ключевые сведения в составе бизнес-плана строительства жилой недвижимости:
В бизнес-планах строительства жилой недвижимости рассматриваются вопросы застройки территории жилыми объектами (жилые комплексы, микрорайоны или отдельные объекты, коттеджные поселки) и продажа площадей в запланированные сроки, то есть проект имеет конечное время реализации. Основные составляющие бизнес-плана строительства жилой недвижимости:
Окружение и площадка проекта
- Регион реализации проекта: характеристика социально-экономического развития и уровня жизни населения, демография и миграция;
- Населенный пункт, где расположена площадка проекта: анализ схемы застройки и территориального планирования, место населенного пункта в схеме территориального планирования региона, перспективы развития;
- Земельные участки, на которых планируется строительство: анализ с позиций генплана населенного пункта, карты зон градостроительных регламентов, соответствие целевого назначения и видов разрешенного использования;
- Непосредственное окружение площадки проекта: объекты в окружении, их описание, позитивное и негативное влияние на перспективы реализации проекта;
- Оценка транспортной доступности площадки проекта для личного и общественного транспорта;
- Инфраструктурная обеспеченность площадки проекта: наличие инженерных сетей в окружении, расстояния до потенциальных точек техприсоединения, соответствие доступных мощностей инженерных сетей потребностям проектируемых объектов;
- Права на площадку проекта: аренда, собственность, сервитуты, обременения и прочее.
Объекты строительства
- Характеристики и основные показатели проектируемых объектов: состав площадей (жилые, коммерческие, паркинги, технические помещения, площади общего пользования и т.п.), этажность, класс комфортности, применяемые материалы, класс отделки, очередность ввода в эксплуатацию и прочее;
- Характеристики и зонирование территории площадки проекта по генплану: зоны благоустройства, озеленения, дороги и проезды, паркинги, тротуары и прочее;
- Оценка нагрузок на инженерные сети и их потребные мощности (электро-, газо-, водоснабжение, водоотведение);
- Оценка затрат на проектно-изыскательские работы, прохождение экспертизы, подготовку площадки, строительство, отделку, благоустройство, ввод в эксплуатацию по объектам строительства в разрезе основных статей затрат.
Рынок недвижимости
- Анализ структуры и сегментов рынка жилой недвижимости населенного пункта в разрезе административных районов, типов/видов жилья, класса комфортности и т.п;
- Динамика и перспективы рынка жилой недвижимости региона и населенного пункта и прогнозы дальнейших изменений;
- Анализ цен жилой недвижимости населенного пункта;
- Строящиеся конкурирующие объекты и их характеристики;
- Стратегия продаж с обоснованием способов продаж и необходимых маркетинговых мероприятий, маркетинговый бюджет проекта по видам мероприятий.
Операционная деятельность
- Услуги партнерских агентств недвижимости;
- Оценка затрат на регистрацию перехода прав собственности на объекты;
- Обслуживание и содержание непроданных площадей;
- Прочие вопросы: аренда земли, персонал и заработная плата, страхование объектов залога, банковские гарантии.
Финансовая модель проекта
- Базовые предположения к расчетам: инфляция, налогообложение, льготы и т.п.
- Структура и динамика инвестиций и финансирования;
- План продаж и передачи площадей;
- План операционных расходов;
- Прогнозная финансовая отчетность и анализ показателей;
- Инвестиционная эффективность, окупаемость;
- Результаты стресс-анализа рисков проекта.
Основные требования, структура и содержание бизнес-плана и финмодели проекта строительства жилой недвижимости:
В проектах строительства жилой недвижимости при расчетах финансовой модели я всегда учитываю ряд особенностей:
- Прогнозируемые поступления средств дольщиков на этапе строительства учитывается через эскроу-счета;
- Может учитываться поэтапное отчуждение земельного участка с баланса застройщика по мере продажи площадей, что влияет на размер земельного налога;
- Выполняется раздельный учет НДС по разным ставкам в отношении жилых площадей, машиномест и коммерческих площадей, которые могут быть предусмотрены на первых этажах многоквартирных домов;
- Предусматривается начисление и уплата налога на имущество в отношении нереализованных Застройщиком площадей в соответствии с действующим законодательством;
- Учитываются расходы на содержание построенных и введенных в эксплуатацию, но пока нереализованных площадей (отопление, освещение мест общего пользования);
- Учитываются расходы на госрегистрацию сделок с недвижимостью, что при значительном количестве объектов составляет значительную сумму;
- Учитываются вознаграждения агентствам недвижимости, привлекаемым в качестве партнеров.
Наличие предварительных сметных расчетов от архитектурно-проектной организации значительно повышает точность расчетов финансовой модели.
Когда предварительные сметные расчеты у Заказчика отсутствуют, я использую справочники укрупненных показателей стоимости строительства, укрупненные нормативы цен строительства, усредненные аналитические показатели отраслевых порталов и данные из проектов-аналогов. Для того чтобы оценить размер капвложений я выполняю предварительный расчет нагрузок на инженерные сети (электро-, водо-, газоснабжения и канализации) по справочным данным и нормативам, выполняю расчет укрупненной стоимости всех инженерных сетей, определяю размер затрат на благоустройство территории (устройство проездов, дорог, тротуаров, пешеходных зон, зон озеленения) и стоимость строительства непосредственно объектов недвижимости на площадке.
Содержание и структура разрабатываемого мной бизнес-плана может быть общепринятой, а может быть специализированной, с учетом требований Постановлений, Распоряжений федеральных или региональных органов власти, требований конкретного выбранного вами банка или фонда, которые примут участие в финансировании проекта.
В комплект разрабатываемых мной документов входят бизнес-план в MS Word и финансовая модель в MS Excel, также дополнительно предоставляются версии этих документов в формате PDF.
Характеристики и требования к бизнес-планам и финансовым моделям, которые я разрабатываю, можно скачать по ссылке ниже.
РЕЗЮМЕ
- Общие сведения о проекте,
- Место реализации,
- Суть проекта,
- Стоимость проекта, состав и структура инвестиций,
- Источники и структура финансирования,
- Основные этапы проекта,
- Основные показатели проекта.
КОМПАНИЯ-ИНИЦИАТОР ПРОЕКТА
- Общие сведения о компании-инициаторе,
- Описание существующей деятельности,
- Финансовые показатели за прошедшие годы,
- Сведения о ТОП-менеджерах,
- Сведения о значимых партнерах и клиентах
ОБЗОР И АНАЛИЗ РЫНКА И ОТРАСЛИ
- Обзор рынка недвижимости,
- Сегментация рынка недвижимости,
- Тенденции, тренды рынка недвижимости,
- Анализ цен на рынке недвижимости по сегментам,
- Анализ конкурирующих объектов,
- Определение емкости и доли рынка проекта.
ОПИСАНИЕ ПРОЕКТА И БИЗНЕС-ПРОЦЕССОВ
- Основные характеристики региона и населенного пункта – уровень социально-экономического развития, уровень жизни и доходов населения, демография, миграция;
- Описание и характеристики объектов строительства (технико-экономические показатели);
- Прогнозные нагрузки и потребные мощности инженерной инфраструктуры;
- Характеристики земельных участков, права инициатора проекта на земельные участки;
- Площадка проекта в системе градостроительных регламентов;
- Площадка проекта в схеме территориального планирования города (Генплане) с учетом перспективного развития окружающих территорий;
- Анализ площадки проекта на предмет существующей и потенциальной обеспеченности инженерной инфраструктурой, соответствие потребностям проекта;
- Анализ площадки проекта на предмет транспортной доступности;
- Анализ непосредственного окружения.
- Расчет затрат на зарплату и страховые взносы,
- Каналы продвижения продукции / услуг проекта и прогнозный маркетинговый бюджет.
ПЛАН РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТА
- Основные этапы проекта,
- Описание существующего фактического состояния проекта,
- Календарный план-график основных мероприятий и событий.
ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН ПРОЕКТА
- Обоснование выбора системы налогообложения, наличие льгот
- План-график инвестиций,
- Расчет выручки и операционных расходов,
- Структура финансирования по целям и источникам, определение потребности в собственных и заемных средствах,
- Расчеты налоговых отчислений.
ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ ПРОЕКТА
- Расчет точки безубыточности, структуры затрат, показателей рентабельности и оборачиваемости, ликвидности,
- Расчет сроков окупаемости, NPV, IRR и других показателей инвестиционной эффективности.
ОЦЕНКА РИСКОВ
- Анализ основных рисков проекта, оценка их влияния на результаты проекта, описание мер по снижению и минимизации рисков
МИНИМАЛЬНЫЙ СОСТАВ РАСЧЕТНЫХ ТАБЛИЦ ТИПОВОЙ ФИНАНСОВОЙ МОДЕЛИ ПРОЕКТА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
- Прогнозный график затрат на приобретение и подготовку земельных участков;
- Прогнозный график затрат на инженерные изыскания, проектирование и строительство;
- Прогноз ввода объектов в эксплуатацию (прием к учету на баланс);
- Прогноз привлечения дольщиков (график поступления средств, график передачи площадей по типам площадей – жилые, коммерческие, машиноместа);
- Прогноз продаж готовых площадей после ввода в эксплуатацию объекта по типам площадей – жилые, коммерческие, машиноместа;
- Балансы по объектам строительства;
- Прогноз поступления доходов проекта по видам площадей в натуральном и денежном выражении;
- Прогнозный расчет заработной платы персонала и страховых взносов;
- Прогнозный расчет операционных расходов (инженерно-эксплуатационные, коммунальные, общехозяйственные, административные, коммерческие расходы и тп.)
- Прогнозный расчет потребности в финансировании строительства и финансировании начальных оборотных средств;
- Прогнозный расчет налогов (НДС, налог на прибыль, налог на имущество, страховые взносы на заработную плату, НДФЛ) и прогноз доходов бюджетной системы РФ по трем уровням бюджетов;
- Прогнозный отчет о финансовых результатах (отчет о прибылях и убытках);
- Прогнозный отчет о движении денежных средств;
- Прогнозный баланс;
- Расчет аналитических показателей (рентабельность, ликвидность, оборачиваемость, точка безубыточности, структура затрат);
- Расчет показателей инвестиционной эффективности проекта (NPV, IRR, сроки окупаемости и прочее);
- Прогнозные показатели ключевой ставки ЦБ РФ на период расчетов модели, прогнозные показатели инфляции (индексы-дефляторы), используемые в расчетах по отраслям (видам деятельности), прогнозные показатели курсов валют;
- Расчет-обоснование ставок дисконтирования для собственных, заемных, бюджетных средств, расчет средневзвешенной стоимости капитала WACC.
ТРЕБОВАНИЯ К ТИПОВОЙ ФИНАНСОВОЙ МОДЕЛИ ПРОЕКТА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
- Шаг расчетов – 1 квартал или 1 месяц, с возможностью просмотра расчетов и результатов по годам;
- Расчеты выполняются в двух вариантах – в постоянных ценах (без учета инфляции) + в прогнозных ценах с учетом индексов-дефляторов, утвержденных Минэкономразвития РФ и ЦБ РФ;
- Финансовая модель должна быть создана в формате Microsoft Excel;
- Все исходные данные должны быть расположены на отдельном листе и сгруппированы в логичную и понятную структуру с исчерпывающими текстовыми пояснениями/ссылками, обосновывающими исходные данные (если обоснование отсутствует тексте в бизнес-плана).
- Все исходные данные должны допускать внесение изменений в первоначально заложенные допущения и автоматически корректировать финансовые прогнозы в случае внесения таких изменений;
- Исходные данные должны быть связаны расчетными формулами с другими листами модели;
- В файле финансовой модели должна быть предусмотрена возможность распечатки в 1 клик на листах формата А4 в pdf-файл или на принтер всех таблиц с годовым представлением расчетов и результатов (таблицы должны быть подготовлены к печати с заголовками, колонтитулами, полями, номерами страниц, сквозными строками и столбцами и заданной областью печати);
- Не допускается использование макросов и программных надстроек;
- Имя файла финансовой модели должно ясно указывать на версию финансовой модели;
- Финансовая модель в любой ее части не должна быть скрыта, защищена, заблокирована или иным образом недоступна для просмотра и внесения изменений;
- Исходные данные, финансовые прогнозы и промежуточные расчеты должны быть визуально отделены друг от друга – разнесены на разные листы, но связаны между собой расчетными формулами;
- Все элементы, использующиеся при расчетах в составе формул, должны являться действующими ссылками на ячейки, в которых содержатся данные и допущения, или ячейки, содержащие формулы;
- Недопустимы ссылки на внешние файлы (за исключением моделей, обоснованно разделенных на несколько взаимосвязанных файлов), недопустимы циклические ссылки;
- Финансовая модель должна быть построена так, чтобы позволить проведение стресс-анализа влияния факторов риска (цены, объемы продаж, размер инвестиций, размер операционных расходов, норма инфляции, курсы валют, ставка по займам, задержка начала продаж) на показатели проекта – среднегодовая прибыль, чистая приведенная стоимость, срок окупаемости, потребность в займах, потребность в собственном капитале или средствах инвестора;
- Финансовая модель должна обладать достаточной степенью детализации, то есть содержать разбивки по основным видам продукции, периодам, статьям доходов и затрат и т.п.;
- Прогнозный отчет о финансовых результатах, прогнозный баланс, прогнозный отчет о движении денежных средств должны быть взаимосвязаны друг с другом;
- Формы прогнозной финансовой отчетности и промежуточные отчеты не должны противоречить друг другу;
- Формулы расчета финансовых показателей (коэффициентов), которые присутствуют в финансовой модели, должны быть неизменными для всех частей и периодов финансовой модели;
- Затраты, связанные с проектом, осуществлённые до начального момента прогнозного периода, не должны учитываться в прогнозных финансовых потоках, но могут быть учтены в виде активов на балансе получателя средств;
- По окончании каждого прогнозного шага суммы остатка денежных средств на расчётных и резервных счетах не могут принимать отрицательные значения (при возникновении в каком-либо периоде недостатка денежных средств должно прогнозироваться привлечение дополнительных источников финансирования с указанием источника);
- При привлечении заёмного финансирования должны прогнозироваться платежи по обслуживанию долга (с учётом возможной отсрочки выплаты начисленных процентов);
- Денежные потоки прогнозируются в валютах реализации (производятся поступления и платежи) с приведением к единой, итоговой валюте, в качестве итоговой валюты выбирается валюта, в которой поступает большая часть денежных потоков;
- Информация о движении денежных средств, обусловленном получением и выплатой процентов и дивидендов, раскрывается отдельными строками;
- Если в конце срока жизни проекта предполагается ликвидация получателя средств или объекта инвестирования или передача прав на извлечение доходов и несение затрат от эксплуатации объекта инвестирования иному лицу, в денежных потоках получателя средств должны быть учтены затраты и доходы, связанные с указанной ликвидацией или передачей прав (в том числе, в соответствии с требованиями законодательства об экологии и недропользовании, а также трудового законодательства);
- Финансовая модель обязательно должна содержать описание со следующими пунктами:
-
- описание структуры финансовой модели;
- описание логики расчетов и операционных показателей, связанных со спецификой проекта, при необходимости.
- основные допущения (предположения) и исходные данные для финансовых прогнозов, с указанием источников информации, если они не приведены в бизнес-плане проекта;
- формулы расчета финансовых показателей (коэффициентов), если они не приведены в бизнес-плане проекта;
- иная информация, необходимая для понимания структуры, принципов построения, механизма работы, и иных особенностей финансовой модели.
-
