БИЗНЕС-ПЛАНЫ СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ (ЖИЛЫЕ КОМПЛЕКСЫ, КОТТЕДЖНЫЕ ПОСЕЛКИ)

Исходные данные для разработки бизнес-плана и финмодели проекта строительства жилой недвижимости:

Разработка бизнес-плана и расчеты финансовой модели выполняются на основе исходных данных. Если у Заказчика отсутствуют необходимые исходные данные, в таком случае сбор и согласование недостающих исходных данных осуществляется мной – разработчиком бизнес-плана.

Для разработки бизнес-плана с финансовой моделью проекта строительства жилого дома, жилого комплекса, коттеджного поселка требуются следующие данные: *

  • Местонахождение земельных участков: адреса, кадастровые номера участков и тп.
  • Схема планировки территории под застройку: генплан, схема планировочной организации территории, схема функционального зонирования (площадь застройки, площадь благоустройства, озеленения, площадь проездов, дорог, тротуаров, парковок, площадок ТКО и тп). 
  • Основные ТЭПы объектов застройки: количество объектов, площади общие и жилые, этажность, поэтажные планы при наличии,  планируемый класс комфортности (премиум, бизнес, средний, эконом) наличие /отсутствие цокольного, подземного, технического этажей, наличие/отсутствие коммерческих нежилых площадей в цокольном, 1, 2 этажах, наличие/отсутствие эксплуатируемой кровли, планируемые к использованию конструктивные материалы, материалы ограждающих конструкций и тп.
  • Проектные нагрузки и потребные мощности инженерных сетей: электро-, водо-, газоснабжения, водоотведения, расположение точек техприсоединения и характеристики доступных инженерных сетей в окружении площадки проекта;
  • Планируемые способы реализации площадей: продажа готовых построенных объектов или привлечение средств дольщиков на этапе строительства через эскроу-счета;
  • Стоимость строительства (сводный сметный расчет, расчет по укрупненным нормативам и тп.) по жилым объектам, инженерным сетям, объектам благоустройства и транспортной инфраструктуре;
  • Планируемые цены реализации по типам объектов (площадей) на этапе строительства и после ввода в эксплуатацию;
  • Планируемый функционал Застройщика: функции строительного заказчика, генподряда переданы на аутсорсинг или исполняются силами собственного персонала, численность и заработная плата по категориям персонала компании-Застройщика;
  • Желаемые условия финансирования (инвестиции, кредиты и тп.)

 

* – недостающие, отсутствующие данные собираются, рассчитываются и определяются мной, исполнителем-разработчиком на основе действующих нормативно-технических документов, ГОСТов, СНиПов, методических рекомендаций по проектированию, укрупненных нормативов цен строительства (УНЦС), укрупненных показателей стоимости строительства (УПСС), сборников по наилучшим доступным технологиям, статистических данных, объектов-аналогов, отраслевых аналитических исследований, и других источников.

Ключевые сведения в составе бизнес-плана строительства жилой недвижимости:

В бизнес-планах строительства жилой недвижимости рассматриваются вопросы застройки территории жилыми объектами (жилые комплексы, микрорайоны или отдельные объекты, коттеджные поселки) и продажа площадей в запланированные сроки, то есть проект имеет конечное время реализации. Основные составляющие бизнес-плана строительства жилой недвижимости:

Окружение и площадка проекта

  • Регион реализации проекта: характеристика социально-экономического развития и уровня жизни населения, демография и миграция;
  • Населенный пункт, где расположена площадка проекта: анализ схемы застройки и территориального планирования, место населенного пункта в схеме территориального планирования региона, перспективы развития;
  • Земельные участки, на которых планируется строительство: анализ с позиций генплана населенного пункта, карты зон градостроительных регламентов, соответствие целевого назначения и видов разрешенного использования;
  • Непосредственное окружение площадки проекта: объекты в окружении, их описание, позитивное и негативное влияние на перспективы реализации проекта;
  • Оценка транспортной доступности площадки проекта для личного и общественного транспорта;
  • Инфраструктурная обеспеченность площадки проекта: наличие инженерных сетей в окружении, расстояния до потенциальных точек техприсоединения, соответствие доступных мощностей инженерных сетей потребностям проектируемых объектов;
  • Права на площадку проекта: аренда, собственность, сервитуты, обременения и прочее.

Объекты строительства

  • Характеристики и основные показатели проектируемых объектов: состав площадей (жилые, коммерческие, паркинги, технические помещения, площади общего пользования и т.п.), этажность, класс комфортности, применяемые материалы, класс отделки, очередность ввода в эксплуатацию и прочее;
  • Характеристики и зонирование территории площадки проекта по генплану: зоны благоустройства, озеленения, дороги и проезды, паркинги, тротуары и прочее;
  • Оценка нагрузок на инженерные сети и их потребные мощности (электро-, газо-, водоснабжение, водоотведение);
  • Оценка затрат на проектно-изыскательские работы, прохождение экспертизы, подготовку площадки, строительство, отделку, благоустройство, ввод в эксплуатацию по объектам строительства в разрезе основных статей затрат.

Рынок недвижимости

  • Анализ структуры и сегментов рынка жилой недвижимости населенного пункта в разрезе административных районов, типов/видов жилья, класса комфортности и т.п;
  • Динамика и перспективы рынка жилой недвижимости региона и населенного пункта и прогнозы дальнейших изменений;
  • Анализ цен жилой недвижимости населенного пункта;
  • Строящиеся конкурирующие объекты и их характеристики;
  • Стратегия продаж с обоснованием способов продаж и необходимых маркетинговых мероприятий, маркетинговый бюджет проекта по видам мероприятий.

Операционная деятельность

  • Услуги партнерских агентств недвижимости;
  • Оценка затрат на регистрацию перехода прав собственности на объекты;
  • Обслуживание и содержание непроданных площадей;
  • Прочие вопросы: аренда земли, персонал и заработная плата, страхование объектов залога, банковские гарантии.

Финансовая модель проекта

  • Базовые предположения к расчетам: инфляция, налогообложение, льготы и т.п.
  • Структура и динамика инвестиций и финансирования;
  • План продаж и передачи площадей;
  • План операционных расходов;
  • Прогнозная финансовая отчетность и анализ показателей;
  • Инвестиционная эффективность, окупаемость;
  • Результаты стресс-анализа рисков проекта.
Основные требования, структура и содержание бизнес-плана и финмодели проекта строительства жилой недвижимости:

В проектах строительства жилой недвижимости при расчетах финансовой модели я всегда учитываю ряд особенностей:

  • Прогнозируемые поступления средств дольщиков на этапе строительства учитывается через эскроу-счета;
  • Может учитываться поэтапное отчуждение земельного участка с баланса застройщика по мере продажи площадей, что влияет на размер земельного налога;
  • Выполняется раздельный учет НДС по разным ставкам в отношении жилых площадей, машиномест и коммерческих площадей, которые могут быть предусмотрены на первых этажах многоквартирных домов;
  • Предусматривается начисление и уплата налога на имущество в отношении нереализованных Застройщиком площадей в соответствии с действующим законодательством;
  • Учитываются расходы на содержание построенных и введенных в эксплуатацию, но пока нереализованных площадей (отопление, освещение мест общего пользования);
  • Учитываются расходы на госрегистрацию сделок с недвижимостью, что при значительном количестве объектов составляет значительную сумму;
  • Учитываются вознаграждения агентствам недвижимости, привлекаемым в качестве партнеров.

Наличие предварительных сметных расчетов от архитектурно-проектной организации значительно повышает точность расчетов финансовой модели.  

Когда предварительные сметные расчеты у Заказчика отсутствуют, я использую справочники укрупненных показателей стоимости строительства, укрупненные нормативы цен строительства, усредненные аналитические показатели отраслевых порталов и данные из проектов-аналогов.  Для того чтобы оценить размер капвложений я выполняю предварительный расчет нагрузок на инженерные сети (электро-, водо-, газоснабжения и канализации) по справочным данным и нормативам, выполняю расчет укрупненной стоимости всех инженерных сетей, определяю размер затрат на благоустройство территории (устройство проездов, дорог, тротуаров, пешеходных зон, зон озеленения) и стоимость строительства непосредственно объектов недвижимости на площадке. 

Содержание и структура разрабатываемого мной бизнес-плана может быть общепринятой, а может быть специализированной, с учетом требований Постановлений, Распоряжений федеральных или региональных органов власти, требований конкретного выбранного вами банка или фонда, которые примут участие в финансировании проекта.

В комплект разрабатываемых мной документов входят бизнес-план в MS Word и финансовая модель в MS Excel, также дополнительно предоставляются версии этих документов в формате PDF.

Характеристики и требования к бизнес-планам и финансовым моделям, которые я разрабатываю, можно скачать по ссылке ниже.

Как подробно раскрыть

описать и проанализировать проект?

В большинстве случаев разработку бизнес-плана заказывают, когда нужно привлечь финансирование (заем, субсидию, прямые инвестиции) или получить льготы и преференции (налоговые льготы, аренда земли без торгов по льготным ставкам и т.п.) Соответственно, Вы будете подавать бизнес-план в банк, фонд или в министерство, департамент органов власти или инвесторам, которые будут его анализировать.

Поэтому одна из главных задач бизнес-плана состоит в том, чтобы доказать состоятельность и практическую реализуемость проекта, и обосновать возможность достижения запланированных в проекте целей.

Прогнозируемые доходы, наличие прибыли и окупаемости в инвестиционном проекте – это хотя и важные, но недостаточные составляющие обоснования.

Во-первых, существует множество факторов, способных воспрепятствовать или затруднить реализацию проекта, привести к дополнительным, непредвиденным издержкам, или невыходу на проектную мощность, недостижению запланированных объемов.

И бизнес-план предназначен в том числе для того, чтобы подробно раскрыть, описать и проанализировать проект с разных сторон, так чтобы у лиц, принимающих решение о финансировании или предоставлении льгот не осталось вопросов и сомнений в успешной реализации проекта.

И бизнес-план предназначен в том числе для того, чтобы подробно раскрыть, описать и проанализировать проект с разных сторон, так чтобы у лиц, принимающих решение о финансировании или предоставлении льгот не осталось вопросов и сомнений в успешной реализации проекта.

Разработка бизнес плана

для целевой аудитории

Во-вторых, реализация любого проекта складывается из множества разных взаимосвязанных процессов, как на инвестиционном этапе, так и на операционном (эксплуатационном) этапе. Среди этих процессов есть основные (главные) процессы, а есть второстепенные, вспомогательные процессы, без которых главные процессы не будут функционировать.

Иногда такие вспомогательные процессы имеют большое влияние на проект или требуют серьезных издержек. Они также должны быть проработаны в бизнес-плане, обоснованы цифрами и учтены в расчетах.

В зависимости от того, кто будет анализировать Ваш бизнес-план – инвесторы, банки или органы власти, их будут интересовать разные вопросы, которые должны быть глубже рассмотрены и акцентированы. Поэтому хороший, качественный бизнес-план – это всегда индивидуальная разработка, учитывающая не только цели Заказчика, но и круг интересов лиц, которые будут анализировать этот документ.

Заказать разработку
бизнес-плана под ключ

Заполните данную форму
и я перезвоню Вам

Получите бесплатную консультацию,
заполните данную форму
и я перезвоню Вам