Разработка бизнес-плана и расчеты финансовой модели выполняются на основе исходных данных. Если у Заказчика отсутствуют необходимые исходные данные, в таком случае сбор и согласование недостающих исходных данных осуществляется мной – разработчиком бизнес-плана.
Для разработки бизнес-плана с финансовой моделью проекта строительства жилого дома, жилого комплекса, коттеджного поселка требуются следующие данные: *
- Местонахождение земельных участков: адреса, кадастровые номера участков и тп.
- Схема планировки территории под застройку: генплан, схема планировочной организации территории, схема функционального зонирования (площадь застройки, площадь благоустройства, озеленения, площадь проездов, дорог, тротуаров, парковок, площадок ТКО и тп).
- Основные ТЭПы объектов застройки: количество объектов, площади общие и жилые, этажность, поэтажные планы при наличии, планируемый класс комфортности (премиум, бизнес, средний, эконом) наличие /отсутствие цокольного, подземного, технического этажей, наличие/отсутствие коммерческих нежилых площадей в цокольном, 1, 2 этажах, наличие/отсутствие эксплуатируемой кровли, планируемые к использованию конструктивные материалы, материалы ограждающих конструкций и тп.
- Проектные нагрузки и потребные мощности инженерных сетей: электро-, водо-, газоснабжения, водоотведения, расположение точек техприсоединения и характеристики доступных инженерных сетей в окружении площадки проекта;
- Планируемые способы реализации площадей: продажа готовых построенных объектов или привлечение средств дольщиков на этапе строительства через эскроу-счета;
- Стоимость строительства (сводный сметный расчет, расчет по укрупненным нормативам и тп.) по жилым объектам, инженерным сетям, объектам благоустройства и транспортной инфраструктуре;
- Планируемые цены реализации по типам объектов (площадей) на этапе строительства и после ввода в эксплуатацию;
- Планируемый функционал Застройщика: функции строительного заказчика, генподряда переданы на аутсорсинг или исполняются силами собственного персонала, численность и заработная плата по категориям персонала компании-Застройщика;
- Желаемые условия финансирования (инвестиции, кредиты и тп.)
* – недостающие, отсутствующие данные собираются, рассчитываются и определяются мной, исполнителем-разработчиком на основе действующих нормативно-технических документов, ГОСТов, СНиПов, методических рекомендаций по проектированию, укрупненных нормативов цен строительства (УНЦС), укрупненных показателей стоимости строительства (УПСС), сборников по наилучшим доступным технологиям, статистических данных, объектов-аналогов, отраслевых аналитических исследований, и других источников.
В бизнес-планах строительства жилой недвижимости рассматриваются вопросы застройки территории жилыми объектами (жилые комплексы, микрорайоны или отдельные объекты, коттеджные поселки) и продажа площадей в запланированные сроки, то есть проект имеет конечное время реализации. Основные составляющие бизнес-плана строительства жилой недвижимости:
Окружение и площадка проекта
- Регион реализации проекта: характеристика социально-экономического развития и уровня жизни населения, демография и миграция;
- Населенный пункт, где расположена площадка проекта: анализ схемы застройки и территориального планирования, место населенного пункта в схеме территориального планирования региона, перспективы развития;
- Земельные участки, на которых планируется строительство: анализ с позиций генплана населенного пункта, карты зон градостроительных регламентов, соответствие целевого назначения и видов разрешенного использования;
- Непосредственное окружение площадки проекта: объекты в окружении, их описание, позитивное и негативное влияние на перспективы реализации проекта;
- Оценка транспортной доступности площадки проекта для личного и общественного транспорта;
- Инфраструктурная обеспеченность площадки проекта: наличие инженерных сетей в окружении, расстояния до потенциальных точек техприсоединения, соответствие доступных мощностей инженерных сетей потребностям проектируемых объектов;
- Права на площадку проекта: аренда, собственность, сервитуты, обременения и прочее.
Объекты строительства
- Характеристики и основные показатели проектируемых объектов: состав площадей (жилые, коммерческие, паркинги, технические помещения, площади общего пользования и т.п.), этажность, класс комфортности, применяемые материалы, класс отделки, очередность ввода в эксплуатацию и прочее;
- Характеристики и зонирование территории площадки проекта по генплану: зоны благоустройства, озеленения, дороги и проезды, паркинги, тротуары и прочее;
- Оценка нагрузок на инженерные сети и их потребные мощности (электро-, газо-, водоснабжение, водоотведение);
- Оценка затрат на проектно-изыскательские работы, прохождение экспертизы, подготовку площадки, строительство, отделку, благоустройство, ввод в эксплуатацию по объектам строительства в разрезе основных статей затрат.
Рынок недвижимости
- Анализ структуры и сегментов рынка жилой недвижимости населенного пункта в разрезе административных районов, типов/видов жилья, класса комфортности и т.п;
- Динамика и перспективы рынка жилой недвижимости региона и населенного пункта и прогнозы дальнейших изменений;
- Анализ цен жилой недвижимости населенного пункта;
- Строящиеся конкурирующие объекты и их характеристики;
- Стратегия продаж с обоснованием способов продаж и необходимых маркетинговых мероприятий, маркетинговый бюджет проекта по видам мероприятий.
Операционная деятельность
- Услуги партнерских агентств недвижимости;
- Оценка затрат на регистрацию перехода прав собственности на объекты;
- Обслуживание и содержание непроданных площадей;
- Прочие вопросы: аренда земли, персонал и заработная плата, страхование объектов залога, банковские гарантии.
Финансовая модель проекта
- Базовые предположения к расчетам: инфляция, налогообложение, льготы и т.п.
- Структура и динамика инвестиций и финансирования;
- План продаж и передачи площадей;
- План операционных расходов;
- Прогнозная финансовая отчетность и анализ показателей;
- Инвестиционная эффективность, окупаемость;
- Результаты стресс-анализа рисков проекта.
В проектах строительства жилой недвижимости при расчетах финансовой модели я всегда учитываю ряд особенностей:
- Прогнозируемые поступления средств дольщиков на этапе строительства учитывается через эскроу-счета;
- Может учитываться поэтапное отчуждение земельного участка с баланса застройщика по мере продажи площадей, что влияет на размер земельного налога;
- Выполняется раздельный учет НДС по разным ставкам в отношении жилых площадей, машиномест и коммерческих площадей, которые могут быть предусмотрены на первых этажах многоквартирных домов;
- Предусматривается начисление и уплата налога на имущество в отношении нереализованных Застройщиком площадей в соответствии с действующим законодательством;
- Учитываются расходы на содержание построенных и введенных в эксплуатацию, но пока нереализованных площадей (отопление, освещение мест общего пользования);
- Учитываются расходы на госрегистрацию сделок с недвижимостью, что при значительном количестве объектов составляет значительную сумму;
- Учитываются вознаграждения агентствам недвижимости, привлекаемым в качестве партнеров.
Наличие предварительных сметных расчетов от архитектурно-проектной организации значительно повышает точность расчетов финансовой модели.
Когда предварительные сметные расчеты у Заказчика отсутствуют, я использую справочники укрупненных показателей стоимости строительства, укрупненные нормативы цен строительства, усредненные аналитические показатели отраслевых порталов и данные из проектов-аналогов. Для того чтобы оценить размер капвложений я выполняю предварительный расчет нагрузок на инженерные сети (электро-, водо-, газоснабжения и канализации) по справочным данным и нормативам, выполняю расчет укрупненной стоимости всех инженерных сетей, определяю размер затрат на благоустройство территории (устройство проездов, дорог, тротуаров, пешеходных зон, зон озеленения) и стоимость строительства непосредственно объектов недвижимости на площадке.
Содержание и структура разрабатываемого мной бизнес-плана может быть общепринятой, а может быть специализированной, с учетом требований Постановлений, Распоряжений федеральных или региональных органов власти, требований конкретного выбранного вами банка или фонда, которые примут участие в финансировании проекта.
В комплект разрабатываемых мной документов входят бизнес-план в MS Word и финансовая модель в MS Excel, также дополнительно предоставляются версии этих документов в формате PDF.
Характеристики и требования к бизнес-планам и финансовым моделям, которые я разрабатываю, можно скачать по ссылке ниже.