В бизнес-планах строительства жилой недвижимости я выполняю обзор рынка недвижимости региона или города (в зависимости от масштабов и позиционирования проектируемого объекта строительства), рассматриваю и описываю существующие и планируемые аналогичные стройки в окружении площадки, провожу детальный анализ непосредственного окружения и транспортной доступности площадки, оцениваю характеристики площадки проекта по разным параметрам.
При расчетах финансовой модели мной также учитывается ряд особенностей:
- Прогноз поступления средств дольщиков на этапе строительства учитывается через на эскроу-счета;
- Может учитываться поэтапное отчуждение земельного участка с баланса застройщика по мере продажи площадей, что влияет на размер земельного налога;
- Выполняется обособленный учет НДС по разным ставкам в отношении жилых площадей, машиномест и коммерческих площадей, которые могут быть предусмотрены на первых этажах многоквартирных домов;
- Предусматривается начисление налога на имущество в отношении нереализованных застройщиком площадей;
- Учитываются расходы на содержание построенных и введенных в эксплуатацию, но пока нереализованных площадей (отопление, освещение мест общего пользования);
- Учитываются расходы на госрегистрацию сделок с недвижимостью, что при значительном количестве объектов составляет значительную сумму;
- Учитываются вознаграждения агентствам недвижимости, привлекаемым в качестве партнеров.
Наличие предварительных сметных расчетов от архитектурно-проектной организации значительно повышает точность расчетов финансовой модели.
Когда предварительные сметные расчеты у Заказчика отсутствуют, я использую справочники укрупненных показателей стоимости строительства, укрупненные нормативы цен строительства, усредненные аналитические показатели отраслевых порталов и данные из проектов-аналогов. Для того чтобы оценить размер капвложений я выполняю предварительный расчет нагрузок на инженерные сети (электро-, водо-, газоснабжения и канализации) по справочным данным и нормативам, выполняю расчет укрупненной стоимости всех инженерных сетей, определяю размер затрат на благоустройство территории (устройство проездов, дорог, тротуаров, пешеходных зон, зон озеленения) и стоимость строительства непосредственно объектов недвижимости на площадке.
Содержание и структура разрабатываемого мной бизнес-плана может быть общепринятой, а может быть специализированной, с учетом требований Постановлений, Распоряжений федеральных или региональных органов власти, требований конкретного выбранного вами банка или фонда, которые примут участие в финансировании проекта.
В комплект разрабатываемых мной документов входят бизнес-план в MS Word и финансовая модель в MS Excel, также дополнительно предоставляются версии этих документов в формате PDF.
Характеристики и требования к бизнес-планам и финансовым моделям, которые я разрабатываю, можно скачать по ссылке ниже.
