Разработка бизнес-плана и расчеты финансовой модели выполняются на основе исходных данных. Если у Заказчика отсутствуют необходимые исходные данные, в таком случае сбор и согласование недостающих исходных данных осуществляется мной – разработчиком бизнес-плана.
Для разработки бизнес-плана с финансовой моделью проекта строительства коммерческой и индустриальной требуются следующие данные: *
| Площадка проекта |
|
| Объекты строительства |
|
| Аренда, продажа |
|
| Персонал |
|
| Финансирование |
|
| Для складских объектов |
|
| Для контейнерных терминалов, мультимодальных комплексов |
|
| Для дата-центров |
|
* – недостающие, отсутствующие данные собираются, рассчитываются и определяются мной, исполнителем-разработчиком на основе действующих нормативно-технических документов, ГОСТов, СНиПов, методических рекомендаций по проектированию, укрупненных нормативов цен строительства (УНЦС), укрупненных показателей стоимости строительства (УПСС), сборников по наилучшим доступным технологиям, статистических данных, объектов-аналогов, отраслевых аналитических исследований, и других источников.
До 2015 года основной интерес инвесторов, обращавшихся ко мне с проектами коммерческой недвижимости, был сосредоточен на торговых, многофункциональных и офисных объектах.
В последние годы растет интерес и количество обращений с проектами индустриальной недвижимости – строительство складских, логистических комплексов (сухих и низкотемпературных складов, контейнерных терминалов, мультимодальных комплексов), объектов хранения и переработки сельхозсырья, дата-центров, а также частных и государственных промплощадок (индустриальные парки, технопарки).
В бизнес-планах коммерческой и индустриальной недвижимости рассматриваются вопросы строительства/реконструкции объектов с последующей их продажей / сдачей в аренду или эксплуатацией этих объектов (оказание услуг хранения, погрузки/выгрузки, аренда вычислительных мощностей и тп.) Основные составляющие бизнес-плана строительства коммерческой и индустриальной недвижимости:
Окружение и площадка проекта
- Регион реализации проекта: характеристика социально-экономического развития и уровня жизни населения;
- Населенный пункт, где расположена площадка проекта: анализ схемы застройки и территориального планирования, место населенного пункта в схеме территориального планирования региона, перспективы развития;
- Земельные участки, на которых планируется строительство: анализ с позиций генплана населенного пункта, карты зон градостроительных регламентов, соответствие целевого назначения и видов разрешенного использования;
- Непосредственное окружение площадки проекта: объекты в окружении, их описание, позитивное и негативное влияние на перспективы реализации проекта;
- Оценка транспортной доступности площадки проекта для разных видов транспорта;
- Инфраструктурная обеспеченность площадки проекта: наличие инженерных сетей в окружении, расстояния до потенциальных точек техприсоединения, соответствие доступных мощностей инженерных сетей потребностям проектируемых объектов;
- Права на площадку проекта: аренда, собственность, сервитуты, обременения и прочее.
Объекты строительства
- Характеристики и основные показатели проектируемых объектов: состав площадей (офисные, торговые, складские, промышленные, паркинги, технические помещения, площади общего пользования и т.п.), этажность, класс объекта, применяемые материалы, очередность ввода в эксплуатацию и прочее;
- Характеристики и зонирование территории площадки проекта по генплану: зоны благоустройства, озеленения, дороги и проезды, паркинги, тротуары и прочее;
- Оценка нагрузок на инженерные сети и их потребные мощности (электро-, газо-, водоснабжение, водоотведение);
- Оценка затрат на проектно-изыскательские работы, прохождение экспертизы, подготовку площадки, строительство, отделку, благоустройство, ввод в эксплуатацию по объектам строительства в разрезе основных статей затрат, включая оснащение и оборудование объектов.
Рынок недвижимости
- Анализ структуры и сегментов рынка коммерческой / индустриальной недвижимости населенного пункта в разрезе административных районов, классов объектов, площадей и т.п;
- Динамика и перспективы рынка коммерческой / индустриальной недвижимости региона и населенного пункта и прогнозы дальнейших изменений;
- Анализ цен и ставок аренды коммерческой /индустриальной недвижимости в населенном пункте;
- Существующие и строящиеся конкурирующие объекты и их характеристики;
- Стратегия продаж с обоснованием способов продаж и необходимых маркетинговых мероприятий, маркетинговый бюджет проекта по видам мероприятий.
Операционная деятельность
- Доходы от объектов, предназначенных для аренды или продажи: продажа площадей или предоставление помещений в аренду в динамике по типам площадей;
- Доходы для индустриальных объектов: план роста средней загрузки объектов (складов, контейнерных площадок, дата-центров), план доходов по типам услуг – хранение, погрузка/выгрузка, прочие услуги (маркировка, комплектация, аренда вычислительных мощностей и тп);
- Оценка затрат на обслуживание и содержание объектов: коммунальные услуги, обслуживание территории, содержание площадей, оборудования и инженерных сетей, клининг, организация контроля доступа, для индустриальных объектов – ремонт и обслуживание оборудования, плановое обновление парка оборудования и прочее;
- Прочие вопросы: аренда земли, персонал и заработная плата, страхование объектов залога, банковские гарантии.
Финансовая модель проекта
- Базовые предположения к расчетам: инфляция, налогообложение, льготы и т.п.
- Структура и динамика инвестиций и финансирования;
- План продаж и передачи площадей;
- План предоставления площадей в аренду;
- План операционных расходов;
- Прогнозная финансовая отчетность и анализ показателей;
- Инвестиционная эффективность, окупаемость;
- Результаты стресс-анализа рисков проекта.
В бизнес-планах строительства коммерческой и индустриальной недвижимости я выполняю обзор рынка недвижимости соответствующего типа в регионе или городе (в зависимости от масштабов и позиционирования проектируемого объекта строительства), рассматриваю и описываю существующие и планируемые аналогичные объекты в окружении площадки, выполняю детальный анализ непосредственного окружения и транспортной доступности площадки, провожу оценку характеристик площадки проекта по разным параметрам.
В бизнес-планах и финансовых моделях индустриальных объектов кроме капитальных затрат на проектирование и строительство, существенная доля инвестиций направляется в спецтехнику и оборудование.
- В складских объектах – это ричтраки, погрузчики, паллетные стеллажи, холодильно-морозильное оборудование.
- В мультимодальных комплексах и контейнерных терминалах – это маневровые тепловозы, ричстакеры, козловые контейнерные ж/д краны, терминальные тягачи и ролл-трейлеры, погрузчики и коммунальная техника для обслуживания территории.
- В дата-центрах – это объекты собственной генерации, системы охлаждения, резервные ИБП и ДГУ, серверное оборудование.
Количество спецтехники и оборудования рассчитывается исходя из мощности объектов и планируемого уровня загрузки (грузооборот складов, нагрузка на серверы дата-центра). Для укрупненного расчета я располагаю данными от специализированных инжиниринговых компаний по объектам-аналогам разного масштаба, в разработке документации которых я принимал участие.
В проекте строительства коммерческой недвижимости может быть запланировано только предоставление площадей в аренду или частичная продажа площадей. В зависимости от этого при расчетах финансовой модели мной учитываются специфические детали:
- Рассчитывается прогноз поступления средств соинвесторов на этапе строительства и средств покупателей площадей после ввода объектов в эксплуатацию;
- Продажа площадей может рассчитываться с учетом рассрочки от застройщика (build-to-lease);
- Может учитываться поэтапное отчуждение земельного участка с баланса застройщика по мере продажи площадей, что влияет на размер земельного налога;
- Предусматривается начисление налога на имущество в отношении нереализованных застройщиком площадей;
- Учитываются расходы на содержание построенных и введенных в эксплуатацию, но пока нереализованных площадей, а также территорий и площадей общего и технического назначения (отопление, освещение, содержание территорий и объектов инфраструктуры);
Наличие предварительных сметных расчетов от архитектурно-проектной организации значительно повышает точность расчетов финансовой модели.
Когда предварительные сметные расчеты у Заказчика отсутствуют, я использую справочники укрупненных показателей стоимости строительства, укрупненные нормативы цен строительства, усредненные аналитические показатели отраслевых порталов и данные из проектов-аналогов. Для того чтобы оценить размер капвложений я выполняю предварительный расчет нагрузок на инженерные сети (электро-, водо-, газоснабжения и канализации) по справочным данным и нормативам, выполняю расчет укрупненной стоимости всех инженерных сетей, определяю размер затрат на благоустройство территории (устройство проездов, автомобильных и железных дорог, тротуаров, пешеходных зон, зон озеленения) и стоимость строительства непосредственно объектов недвижимости по их типам на площадке.
Содержание и структура бизнес-плана, который я разрабатываю, может быть общепринятой, а может быть специализированной, с учетом требований Постановлений, Распоряжений федеральных или региональных органов власти, требований конкретного выбранного вами банка или фонда, которые примут участие в финансировании проекта.
В комплект разрабатываемых мной документов входят бизнес-план в MS Word и финансовая модель в MS Excel, также дополнительно предоставляются версии этих документов в формате PDF.
Характеристики и требования к бизнес-планам и финансовым моделям, которые я разрабатываю, можно скачать по ссылке ниже.
- РЕЗЮМЕ
- Общие сведения о проекте,
- Место реализации,
- Суть проекта,
- Стоимость проекта, состав и структура инвестиций,
- Источники и структура финансирования,
- Основные этапы проекта,
- Основные показатели проекта.
КОМПАНИЯ-ИНИЦИАТОР ПРОЕКТА
- Общие сведения о компании-инициаторе,
- Описание существующей деятельности,
- Финансовые показатели за прошедшие годы,
- Сведения о ТОП-менеджерах,
- Сведения о значимых партнерах и клиентах
ОБЗОР И АНАЛИЗ РЫНКА И ОТРАСЛИ
- Обзор рынка недвижимости,
- Сегментация рынка недвижимости,
- Тенденции, тренды рынка недвижимости,
- Анализ цен на рынке недвижимости по сегментам,
- Анализ конкурирующих объектов,
- Определение емкости и доли рынка проекта.
ОПИСАНИЕ ПЛОЩАДКИ ПРОЕКТА
- Основные характеристики региона и населенного пункта – уровень социально-экономического развития, уровень жизни и доходов населения и тп;
- Характеристики земельных участков, права инициатора проекта на земельные участки;
- Площадка проекта в системе градостроительных регламентов;
- Площадка проекта в схеме территориального планирования города (Генплане) с учетом перспективного развития окружающих территорий;
- Анализ площадки проекта на предмет существующей и потенциальной обеспеченности инженерной инфраструктурой, соответствие потребностям проекта;
- Анализ площадки проекта на предмет транспортной доступности;
- Анализ непосредственного окружения.
ОПИСАНИЕ ПРОЕКТА И БИЗНЕС-ПРОЦЕССОВ
- Описание и характеристики объектов строительства (технико-экономические показатели объектов);
- Прогнозные нагрузки и потребные мощности инженерной инфраструктуры;
- Расчет затрат на зарплату и страховые взносы,
- План продаж / аренды и расчет доходов от аренды и продаж площадей по типам площадей;
- Расчет затрат на обслуживание и содержание объектов: коммунальные услуги, обслуживание территории, содержание площадей, оборудования и инженерных сетей, клининг, организация контроля доступа и тп.
- Каналы продвижения объекта на рынке недвижимости и прогнозный маркетинговый бюджет.
ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ РАЗДЕЛЫ ДЛЯ ПРОЕКТОВ ИНДУСТРИАЛЬНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
- Номенклатура, описание и характеристики предоставляемых услуг, нормативные требования к услугам;
- Проектная мощность и план-график достижения проектной мощноcти;
- Доходы от оказания услуг в натуральном и денежном выражении по видам услуг;
- Описание используемых технологий;
- Характеристики и стоимость дополнительной инфраструктуры и оборудования, техники;
- Расчет операционных расходов индустриальных объектов: ремонт и обслуживание оборудования, техники, транспорта, плановое обновление парка оборудования, транспорта, расходы на энергоносители и прочее;
ПЛАН РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТА
- Основные этапы проекта,
- Описание существующего фактического состояния проекта,
- Календарный план-график основных мероприятий и событий.
ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН ПРОЕКТА
- Обоснование выбора системы налогообложения, наличие льгот
- План-график инвестиций,
- Расчет выручки и операционных расходов,
- Структура финансирования по целям и источникам, определение потребности в собственных и заемных средствах,
- Расчеты налоговых отчислений.
ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ ПРОЕКТА
- Расчет точки безубыточности, структуры затрат, показателей рентабельности и оборачиваемости, ликвидности,
- Расчет сроков окупаемости, NPV, IRR и других показателей инвестиционной эффективности.
ОЦЕНКА РИСКОВ
- Анализ основных рисков проекта, оценка их влияния на результаты проекта, описание мер по снижению и минимизации рисков
МИНИМАЛЬНЫЙ СОСТАВ РАСЧЕТНЫХ ТАБЛИЦ ТИПОВОЙ ФИНАНСОВОЙ МОДЕЛИ ПРОЕКТА КОММЕРЧЕСКОЙ И ИНДУСТРИАЛЬНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
- Прогнозный график затрат на приобретение и подготовку земельных участков;
- Прогнозный график затрат на инженерные изыскания, проектирование и строительство;
- Для индустриальных объектов: прогнозный график затрат на приобретение оборудования, транспорта, техники и прочего имущества;
- Прогнозный график ввода объектов в эксплуатацию (прием к учету на баланс), начисление амортизации;
- Прогноз привлечения соинвесторов и поступления средств;
- Прогноз продаж готовых площадей и/или предоставление в аренду после ввода в эксплуатацию объекта;
- Для индустриальных объектов: прогноз реализации услуг в натуральном и денежном выражении по видам услуг;
- Для коммерческих объектов: прогноз поступления доходов проекта по видам площадей в натуральном и денежном выражении от аренды/продажи площадей;
- Прогнозный расчет заработной платы персонала и страховых взносов;
- Прогнозный расчет операционных расходов (инженерно-эксплуатационные, коммунальные, общехозяйственные, административные, коммерческие расходы и тп.)
- Для индустриальных объектов: прогнозный расчет затрат на обслуживание оборудования, транспорта, техники, затрат на энергоносители, расчет прочих затрат на оказание услуг;
- Прогнозный расчет потребности в финансировании строительства и финансировании начальных оборотных средств;
- Прогнозный расчет налогов (НДС, налог на прибыль, налог на имущество, страховые взносы на заработную плату, НДФЛ) и прогноз доходов бюджетной системы РФ по трем уровням бюджетов;
- Прогнозный отчет о финансовых результатах (отчет о прибылях и убытках);
- Прогнозный отчет о движении денежных средств;
- Прогнозный баланс;
- Расчет аналитических показателей (рентабельность, ликвидность, оборачиваемость, точка безубыточности, структура затрат);
- Расчет показателей инвестиционной эффективности проекта (NPV, IRR, сроки окупаемости и прочее);
- Прогнозные показатели ключевой ставки ЦБ РФ на период расчетов модели, прогнозные показатели инфляции (индексы-дефляторы), используемые в расчетах по отраслям (видам деятельности), прогнозные показатели курсов валют;
- Расчет-обоснование ставок дисконтирования для собственных, заемных, бюджетных средств, расчет средневзвешенной стоимости капитала WACC.
ТРЕБОВАНИЯ К ТИПОВОЙ ФИНАНСОВОЙ МОДЕЛИ ПРОЕКТА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
- Шаг расчетов – 1 квартал или 1 месяц, с возможностью просмотра расчетов и результатов по годам;
- Расчеты выполняются в двух вариантах – в постоянных ценах (без учета инфляции) + в прогнозных ценах с учетом индексов-дефляторов, утвержденных Минэкономразвития РФ и ЦБ РФ;
- Финансовая модель должна быть создана в формате Microsoft Excel;
- Все исходные данные должны быть расположены на отдельном листе и сгруппированы в логичную и понятную структуру с исчерпывающими текстовыми пояснениями/ссылками, обосновывающими исходные данные (если обоснование отсутствует тексте в бизнес-плана).
- Все исходные данные должны допускать внесение изменений в первоначально заложенные допущения и автоматически корректировать финансовые прогнозы в случае внесения таких изменений;
- Исходные данные должны быть связаны расчетными формулами с другими листами модели;
- В файле финансовой модели должна быть предусмотрена возможность распечатки в 1 клик на листах формата А4 в pdf-файл или на принтер всех таблиц с годовым представлением расчетов и результатов (таблицы должны быть подготовлены к печати с заголовками, колонтитулами, полями, номерами страниц, сквозными строками и столбцами и заданной областью печати);
- Не допускается использование макросов и программных надстроек;
- Имя файла финансовой модели должно ясно указывать на версию финансовой модели;
- Финансовая модель в любой ее части не должна быть скрыта, защищена, заблокирована или иным образом недоступна для просмотра и внесения изменений;
- Исходные данные, финансовые прогнозы и промежуточные расчеты должны быть визуально отделены друг от друга – разнесены на разные листы, но связаны между собой расчетными формулами;
- Все элементы, использующиеся при расчетах в составе формул, должны являться действующими ссылками на ячейки, в которых содержатся данные и допущения, или ячейки, содержащие формулы;
- Недопустимы ссылки на внешние файлы (за исключением моделей, обоснованно разделенных на несколько взаимосвязанных файлов), недопустимы циклические ссылки;
- Финансовая модель должна быть построена так, чтобы позволить проведение стресс-анализа влияния факторов риска (цены, объемы продаж, размер инвестиций, размер операционных расходов, норма инфляции, курсы валют, ставка по займам, задержка начала продаж) на показатели проекта – среднегодовая прибыль, чистая приведенная стоимость, срок окупаемости, потребность в займах, потребность в собственном капитале или средствах инвестора;
- Финансовая модель должна обладать достаточной степенью детализации, то есть содержать разбивки по основным видам продукции, периодам, статьям доходов и затрат и т.п.;
- Прогнозный отчет о финансовых результатах, прогнозный баланс, прогнозный отчет о движении денежных средств должны быть взаимосвязаны друг с другом;
- Формы прогнозной финансовой отчетности и промежуточные отчеты не должны противоречить друг другу;
- Формулы расчета финансовых показателей (коэффициентов), которые присутствуют в финансовой модели, должны быть неизменными для всех частей и периодов финансовой модели;
- Затраты, связанные с проектом, осуществлённые до начального момента прогнозного периода, не должны учитываться в прогнозных финансовых потоках, но могут быть учтены в виде активов на балансе получателя средств;
- По окончании каждого прогнозного шага суммы остатка денежных средств на расчётных и резервных счетах не могут принимать отрицательные значения (при возникновении в каком-либо периоде недостатка денежных средств должно прогнозироваться привлечение дополнительных источников финансирования с указанием источника);
- При привлечении заёмного финансирования должны прогнозироваться платежи по обслуживанию долга (с учётом возможной отсрочки выплаты начисленных процентов);
- Денежные потоки прогнозируются в валютах реализации (производятся поступления и платежи) с приведением к единой, итоговой валюте, в качестве итоговой валюты выбирается валюта, в которой поступает большая часть денежных потоков;
- Информация о движении денежных средств, обусловленном получением и выплатой процентов и дивидендов, раскрывается отдельными строками;
- Если в конце срока жизни проекта предполагается ликвидация получателя средств или объекта инвестирования или передача прав на извлечение доходов и несение затрат от эксплуатации объекта инвестирования иному лицу, в денежных потоках получателя средств должны быть учтены затраты и доходы, связанные с указанной ликвидацией или передачей прав (в том числе, в соответствии с требованиями законодательства об экологии и недропользовании, а также трудового законодательства);
- Финансовая модель обязательно должна содержать описание со следующими пунктами:
-
- описание структуры финансовой модели;
- описание логики расчетов и операционных показателей, связанных со спецификой проекта, при необходимости.
- основные допущения (предположения) и исходные данные для финансовых прогнозов, с указанием источников информации, если они не приведены в бизнес-плане проекта;
- формулы расчета финансовых показателей (коэффициентов), если они не приведены в бизнес-плане проекта;
- иная информация, необходимая для понимания структуры, принципов построения, механизма работы, и иных особенностей финансовой модели.
-
