До 2015 года основной интерес инвесторов, обращавшихся ко мне с проектами коммерческой недвижимости, был сосредоточен на торговых, многофункциональных и офисных объектах.
В последние годы растет интерес и количество обращений с проектами индустриальной недвижимости — строительство складских логистических комплексов (сухих и низкотемпературных складов, контейнерных терминалов, мультимодальных комплексов), объектов хранения и переработки сельхозсырья, а также частных и государственных промплощадок (индустриальные парки, технопарки).
В бизнес-планах коммерческой и индустриальной недвижимости рассматриваются вопросы строительства/реконструкции объектов с последующей их продажей / сдачей в аренду или эксплуатацией этих объектов (оказание услуг хранения, погрузки/выгрузки и тп). Основные составляющие бизнес-плана строительства недвижимости:
Окружение и площадка проекта
- Регион реализации проекта: характеристика социально-экономического развития и уровня жизни населения;
- Населенный пункт, где расположена площадка проекта: анализ схемы застройки и территориального планирования, место населенного пункта в схеме территориального планирования региона, перспективы развития;
- Земельные участки, на которых планируется строительство: анализ с позиций генплана населенного пункта, карты зон градостроительных регламентов, соответствие целевого назначения и видов разрешенного использования;
- Непосредственное окружение площадки проекта: объекты в окружении, их описание, позитивное и негативное влияние на перспективы реализации проекта;
- Оценка транспортной доступности площадки проекта для разных видов транспорта;
- Инфраструктурная обеспеченность площадки проекта: наличие инженерных сетей в окружении, расстояния до потенциальных точек техприсоединения, соответствие доступных мощностей инженерных сетей потребностям проектируемых объектов;
- Права на площадку проекта: аренда, собственность, сервитуты, обременения и прочее.
Объекты строительства
- Характеристики и основные показатели проектируемых объектов: состав площадей (офисные, торговые, складские, промышленные, паркинги, технические помещения, площади общего пользования и т.п.), этажность, класс объекта, применяемые материалы, очередность ввода в эксплуатацию и прочее;
- Характеристики и зонирование территории площадки проекта по генплану: зоны благоустройства, озеленения, дороги и проезды, паркинги, тротуары и прочее;
- Оценка нагрузок на инженерные сети и их потребные мощности (электро-, газо-, водоснабжение, водоотведение);
- Оценка затрат на проектно-изыскательские работы, прохождение экспертизы, подготовку площадки, строительство, отделку, благоустройство, ввод в эксплуатацию по объектам строительства в разрезе основных статей затрат, включая оснащение и оборудование объектов.
Рынок недвижимости
- Анализ структуры и сегментов рынка коммерческой / индустриальной недвижимости населенного пункта в разрезе административных районов, классов объектов, площадей и т.п;
- Динамика и перспективы рынка коммерческой / индустриальной недвижимости региона и населенного пункта и прогнозы дальнейших изменений;
- Анализ цен и ставок аренды коммерческой /индустриальной недвижимости в населенном пункте;
- Существующие и строящиеся конкурирующие объекты и их характеристики;
- Стратегия продаж с обоснованием способов продаж и необходимых маркетинговых мероприятий, маркетинговый бюджет проекта по видам мероприятий.
Операционная деятельность
- Доходы от объектов, предназначенных для аренды или продажи: продажа площадей или предоставление помещений в аренду в динамике по типам площадей;
- Доходы для логистических объектов: план роста средней загрузки объектов (складов, контейнерных площадок), план доходов по типам услуг — хранение, погрузка/выгрузка, прочие услуги (маркировка, комплектация и тп);
- Оценка затрат на обслуживание и содержание объектов: коммунальные услуги, обслуживание территории, содержание площадей, оборудования и инженерных сетей, клининг, организация контроля доступа и прочее;
- Прочие вопросы: аренда земли, персонал и заработная плата, страхование объектов залога, банковские гарантии.
Финансовая модель проекта
- Базовые предположения к расчетам: инфляция, налогообложение, льготы и т.п.
- Структура и динамика инвестиций и финансирования;
- План продаж и передачи площадей;
- План предоставления площадей в аренду;
- План операционных расходов;
- Прогнозная финансовая отчетность и анализ показателей;
- Инвестиционная эффективность, окупаемость;
- Результаты стресс-анализа рисков проекта.
В бизнес-планах строительства коммерческой и индустриальной недвижимости я выполняю обзор рынка недвижимости соответствующего типа в регионе или городе (в зависимости от масштабов и позиционирования проектируемого объекта строительства), рассматриваю и описываю существующие и планируемые аналогичные стройки в окружении площадки, выполняю детальный анализ непосредственного окружения и транспортной доступности площадки, провожу оценку характеристик площадки проекта по разным параметрам.
В проекте может быть запланировано только предоставление площадей в аренду или частичная продажа площадей. В зависимости от этого при расчетах финансовой модели мной учитываются специфические детали:
- Рассчитывается прогноз поступления средств соинвесторов на этапе строительства и средств покупателей площадей после ввода объектов в эксплуатацию;
- Продажа площадей может рассчитываться с учетом рассрочки от застройщика (build-to-lease);
- Может учитываться поэтапное отчуждение земельного участка с баланса застройщика по мере продажи площадей, что влияет на размер земельного налога;
- Предусматривается начисление налога на имущество в отношении нереализованных застройщиком площадей;
- Учитываются расходы на содержание построенных и введенных в эксплуатацию, но пока нереализованных площадей, а также территорий и площадей общего и технического назначения (отопление, освещение, содержание территорий и объектов инфраструктуры);
Наличие предварительных сметных расчетов от архитектурно-проектной организации значительно повышает точность расчетов финансовой модели.
Когда предварительные сметные расчеты у Заказчика отсутствуют, я использую справочники укрупненных показателей стоимости строительства, укрупненные нормативы цен строительства, усредненные аналитические показатели отраслевых порталов и данные из проектов-аналогов. Для того чтобы оценить размер капвложений я выполняю предварительный расчет нагрузок на инженерные сети (электро-, водо-, газоснабжения и канализации) по справочным данным и нормативам, выполняю расчет укрупненной стоимости всех инженерных сетей, определяю размер затрат на благоустройство территории (устройство проездов, автомобильных и железных дорог, тротуаров, пешеходных зон, зон озеленения) и стоимость строительства непосредственно объектов недвижимости по их типам на площадке.
В бизнес-планах и финансовых моделях логистических объектов кроме капитальных затрат на проектирование и строительство, существенная доля инвестиций направляется в спецтехнику и оборудование. На складских объектах это — ричтраки, погрузчики и паллетные стеллажи. На мультимодальных комплексах и контейнерных терминалах — это маневровые тепловозы, ричстакеры, козловые контейнерные ж/д краны, терминальные тягачи и роллтрейлеры, погрузчики и коммунальная техника для обслуживания территории. Количество спецтехники и оборудования рассчитывается исходя из мощности складских объектов и планируемого грузооборота. Для укрупненного расчета я располагаю данными от специализированных инжиниринговых компаний по логистическим объектам-аналогам разного масштаба, в разработке документации которых я принимал участие.
Содержание и структура бизнес-плана, который я разрабатываю, может быть общепринятой, а может быть специализированной, с учетом требований Постановлений, Распоряжений федеральных или региональных органов власти, требований конкретного выбранного вами банка или фонда, которые примут участие в финансировании проекта.
В комплект разрабатываемых мной документов входят бизнес-план в MS Word и финансовая модель в MS Excel, также дополнительно предоставляются версии этих документов в формате PDF.
Характеристики и требования к бизнес-планам и финансовым моделям, которые я разрабатываю, можно скачать по ссылке ниже.
