Инвестиционные проекты, в которых планируется строительство с последующей продажей или эксплуатацией объектов недвижимости, всегда имеют характерные и принципиальные отличия от прочих проектов. И ошибки в строительных бизнес-планах и финмоделях встречаются достаточно часто, что связано с присущими особенностями и сложностями учета, в которых мало кто хочет разбираться.
Что лежит в основе инвестиционного раздела бизнес-плана? Затраты на строительство. Но сводный сметный расчет у заказчика имеется в крайне редких случаях. Обычно это бывает в крупных проектах с госфинансированием или предоставлением налоговых льгот. Там это необходимо. А в остальных случаях?
А во всех остальных случаях при разработке бизнес-плана, как правило, просто берется какая-то приблизительная цифра по объектам-аналогам. Это конечно допустимо, но погрешность в таком случае может быть чрезмерной.
Для снижения погрешности и уточнения размера затрат можно пользоваться регулярно публикуемыми нормативными справочниками, утвержденными Госстроем с региональными коэффициентами или справочниками, применяемыми в оценочной деятельности при определении стоимости объектов недвижимости.
Только не следует забывать про наружные инженерные сети и благоустройство территории, которые как правило, всегда учитываются сверх стоимости затрат, обозначенных в вышеуказанных нормативно-справочных документах. А суммы там могут быть вполне такими серьезными:
- При строительстве наружных сетей может возникнуть потребность в устройстве КТП, ГРП, модульной котельной, а протяженность участков сетей зависит от того, где находится предполагаемая точка техприсоединения. Все это влияет на размер затрат.
- При благоустройстве территории нужно учитывать строительство ограждения, проездов, тротуаров, малых архитектурных форм, устройство наружного освещения, озеленения и т.п. Все это должно быть сделано исходя из генплана, эскизного проекта или хотя бы из предварительного согласования с заказчиком основных параметров предполагаемого генплана, если он еще не разработан проектантами.
При желании, можно даже укрупненно рассчитать среднесуточные и пиковые нагрузки (электро-, газо-, тепло- водоснабжения и водоотведения) на основе существующих нормативов и методических рекомендаций по проектированию соответствующих объектов.
На основе рассчитанных показателей можно подобрать соответствующие характеристики наружных сетей по справочникам и определить (с погрешностью конечно) расходы на их строительство.
Есть методики, позволяющие это все укрупненно рассчитать и обосновать при разработке бизнес-плана. Все материалы — в свободном доступе.
Если будущий объект планируется эксплуатировать в дальнейшем, то есть сдавать в аренду площади или оказывать базе построенного объекта какие-либо услуги (медицина, спорт и фитнес, гостиница и т.п.), тогда кроме затрат на строительство нужно учитывать затраты на оборудование и оснащение объекта.
Вот это имеется ввиду:
- Уборочное оборудование для внутренних помещений и территории, а если территория большая, то нужны многофункциональные коммунальные машины, ну типа МКСМ хотя бы. В крупных строительных проектах, где есть большие собственные территории с автодорогами, тротуарами, открытыми логистическими площадками в несколько гектаров обычно сразу планируется приобретение единиц коммунальной спецтехники.
- Помещения для обслуживающего персонала должны быть оснащены мебелью, оргтехникой и другим необходимым имуществом, это также должно быть отражено в финмодели.
- Дополнительно при разработке бизнес-плана должны быть учтены затраты на приобретение специфического оборудования и инвентаря, соответствующего назначению объекта.
Все это укрупненно рассчитывается и отражается в составе инвестиций и основных средств в финансовой модели проекта.
Налогообложение. При расчете налогообложения особое внимание должно быть уделено НДС, налогу на имущество и земельному налогу. Нужно просто внимательно читать действующий налоговый кодекс и некоторые письма Минфина. А еще лучше посетить несколько семинаров по бухучету в строительстве.
- НДС. В отношении жилых площадей действуют льготы по НДС, поэтому если в проекте планируются жилые площади, то в финансовой модели необходимо вести отдельный учет затрат и доходов по жилым площадям для корректного учета размера льгот по НДС в затратах и доходах и правильного формирования финансового результата от строительной деятельности.
- Кстати, льготы по НДС распространяются и на текущие расходы Застройщика в период строительства, поэтому в финмодели можно выделять часть расходов, льготируемую по НДС в части, соответствующей жилым площадям. Да, это непросто. Но, как говорится, Excel рулит, и все формулы можно там предусмотреть и прописать и дать соответствующие пояснения в тексте Бизнес-плана.
- Налог на имущество. В настоящее время площади под жилье, торговлю, общепит, услуги и офисы облагаются от кадастровой стоимости, а не от остаточной и по другой ставке. Это важно учитывать в расчете налога на имущество при разработке бизнес-плана. Кроме того, перечисленные площади, предназначенные для продажи, построенные и введенные в эксплуатацию, но еще не реализованные (не проданные) не учитываются на балансе в составе основных средств, но все равно облагаются налогом на имущество от кадастровой стоимости. В налоговом кодексе все описано. Это должно быть учтено в расчетах финансовой модели. А как определить прогнозную кадастровую стоимость? Укрупненно она будет приблизительно равна сумме всех затрат на строительство с НДС, без учета стоимости земельного участка, так как он имеет собственную кадастровую стоимость и является отдельным объектом налогообложения.
- Земельный налог. Если строительство планируется на собственном земельном участке и объект в какой-либо части или полностью предназначен для продажи, то при переходе прав собственности на построенные площади к новому владельцу (покупателю), переходит и право долевой собственности на часть (долю) земельного участка. Таким образом налогооблагаемая доля земельного участка постепенно сокращается и это должно быть учтено в динамике в расчетах финансовой модели.
Текущие затраты. После того, как объект введен в эксплуатацию, и в нем еще есть непроданные площади (или не сданные в аренду), их нужно содержать, и соответственно нести расходы.
Плановый период продаж или заполнения арендаторами после ввода в эксплуатацию может составлять несколько лет для крупных объектов. Кто будет в это время оплачивать отопление пустующих площадей, электроэнергию на освещение мест общего пользования, техобслуживание инженерных систем? Все эти расходы необходимо предусмотреть и учесть при разработке бизнес-плана. Так же как и расходы на госрегистрацию прав собственности и последующего перехода прав к покупателям. Если в объекте под тысячу квартир, то и сумма наберется приличная.
И еще некоторые особенности бизнес-планов и финмоделей строительных проектов:
- Особое внимание должно быть уделено анализу площадки. Анализ градостроительных регламентов, накладывающих ограничение на этажность и назначение объектов на рассматриваемом участке, анализ транспортной доступности участка для общественного и личного транспорта, анализ непосредственного окружения участка, анализ окружения в радиусе шаговой доступности, анализ объектов-конкурентов, степень обеспеченности населения соответствующими видами площадей и т.д. и т.п.
- Для проектов, в которых предусмотрено долевое участие, учет поступления средств дольщиков в финмодели должен быть отражен в соответствии с изменениями от 2018 года, то есть через эксроу-счета. Фактически застройщик не видит средств дольщиков, а получает вместо них транши банковской кредитной линии в потребном размере.
В целом вот такие основные особенности. И еще по мелочам наберется столько же.
/ июль 2017 /