В чем заключаются особенности инвестиционных проектов гостиничного бизнеса? Все основные нюансы можно условно поделить на две группы. Первая группа заключается в особенностях расчета и планирования затрат на инвестиционной фазе (пока не началась эксплуатация объекта), там все очень похоже на строительные проекты с некоторыми отличиями. Вторая группа — это особенности расчета и планирования на эксплуатационной фазе.
Затраты на строительство и оснащение объекта. Во сколько все это обойдется?
Что касается стоимости проектирования, строительства объекта, устройства наружных сетей и благоустройства территории, это все рассчитывается по официальным укрупненным нормативам и методикам, применяемым в оценочной деятельности. Здесь все как в строительных проектах, о которых есть отдельная статья. Можно делать укрупненный расчет, а можно и детальный, с расчетами среднесуточных и пиковых нагрузок (электро-, газо-, тепло- водоснабжение и водоотведение) и детализацией расходов на строительство, здесь все зависит от желания Заказчика.
Сложнее дело обстоит с оборудованием, имуществом и оснащением объекта. Речь вот об этом:
- Оборудование и инвентарь для уборки помещений и территории.
- Оборудование, инвентарь и прочее имущество объектов общепита (кафе, бары и рестораны) внутри или на территории отеля.
- Оборудование фитнес-клуба, SPA-салона (если нужна категория от 4 звезд, придется и это предусмотреть).
- Комплект прачечного оборудования (потребуется регулярная стирка белья и прочего текстиля из номеров, кафе и ресторанов, а также спецодежды персонала)
- Мебель, бытовая техника и предметы интерьера в номерной фонд.
- Представительский автотранспорт (микроавтобусы, легковые автомобили) — это стандарт современных больших отелей. В маленьком отеле можно конечно пользоваться услугами сторонних перевозчиков.
- Прочее имущество для оснащения мест общего пользования, коворкинг-центра, бильярдных и боулинг клубов, бань и саун внутри отеля, массажных кабинетов и прочих объектов в составе отеля.
На ранней стадии проекта эскизные проекты номерного фонда и помещений общего пользования еще не разработаны, а коммерческие предложения от организаций, специализирующихся на комплектации и оснащении гостиничных объектов еще не получены.
А поэтому для расчета стоимости перечисленных предметов оснащения применяются укрупненные отраслевые нормативы которые можно рассчитать по данным, опубликованным на специализированных ресурсах отельеров.
Ну и разумеется в финансовой модели проекта здание, оборудование и предметы оснащения должны быть сгруппированы в несколько разных амортизационных групп, так как это повлияет на результат расчетов и налогообложение.
Все это касалось пока только инвестиционной фазы проекта. А вот что нужно учесть на эксплуатационной фазе:
Налогообложение гостиничной деятельности. Здесь возможны варианты. Вести гостиничный бизнес в большинстве случаев выгоднее с применением спецрежима — упрощенной системы налогообложения, если выручка это позволяет и не превышает 150 млн. руб в год.
Однако, стоимость здания на балансе может не позволить применять УСН. В этом случае можно разделить деятельность на два юрлица. Одно юрлицо на общей системе налогообложения является балансодержателем здания и передает его в аренду другому юрлицу с минимальной рентабельностью, обеспечивающей безубыточность, чтобы у ИФНС не было претензий. Другое юрлицо арендует здание и ведет гостиничную деятельность с применением УСН.
То есть в этом случае разрабатывается две взаимосвязанных финмодели для двух юрлиц, плюс еще одна модель консолидированной отчетности и расчета инвестиционной эффективности по проекту в целом.
Доходная часть гостиничного объекта. Источников доходов в отеле на самом деле много. И все их можно учесть в расчетах.
Главный источник доходов — номерной фонд. Важно учесть в расчетах, что он никогда не будет загружен на 100%. В некоторых серьезных проектах, которые я разрабатывал, расчет загрузки номерного фонда выполнялся по дням недели и с учетом времени года, так что в результате получалась плановая среднемесячная загрузка, которая менялась ежемесячно. Все это зависит от разных факторов, но в целом определяется назначением и расположением отеля. Для курортных отелей будут одни цифры загрузки по дням и месяцам года, для деловых-городских — другие цифры, для отелей с аквапарками — другие показатели, для отелей-казино в игорных зонах РФ — тоже свои цифры и т.п. В общем по отрасли среднегодовая загрузка выше 60% — это уже очень хорошо.
Второй источник доходов — объекты общепита в составе отеля. Рестораны и кафе. Там будут питаться постояльцы, причем завтрак, например, может быть включен в стоимость номера, а обеды и ужины не включены. Если это городской отель, то там могут питаться и прочие посетители, бизнес-ланчи всякие и т.п. В общем трафик посетителей объектов общепита необходимо тщательно рассчитать и обосновать, ну и средний чек тоже.
Прочие источники доходов отеля — это бильярды, боулинги, бани и сауны, массажные кабинеты, SPA-салоны и фитнес-клуб. Как правило доходы от этой группы объектов существенно ниже, чем от первых двух. Но они есть и по ним также можно рассчитать трафик посещения и размер среднего чека.
Переменные расходы. Это сырье и материалы.
Сюда относятся во-первых расходные материалы (всякие санитарно-гигиенические штуки), подлежащие регулярной замене в номерном фонде. Чем выше категория отеля, тем больше ассортимент этих мелочей и чаще их замена.
Еще сюда относятся продукты питания и напитки для объектов общепита в составе отеля.
Текущие операционные затраты. В гостиничном бизнесе они несколько специфичны.
Инженерно-эксплуатационные издержки. Сюда включается вот что:
- Электроэнергия на технологические, хозяйственные цели и освещение всех объектов в составе отеля, в том числе мест общего пользования, наружное освещение территории, а также газ (если предусмотрен), теплоснабжение, водоснабжение и водоотведение, вывоз и утилизация ТБО.
- Также сюда относится ТО инженерных систем вентиляции, лифтового хозяйства, противопожарных систем, систем охраны и т.п.
- И еще расходы на содержание здания и территории: текущий ремонт здания, инженерных сетей, расходные материалы для ремонта, замена приборов освещения, уборка и вывоз снега и прочее.
Расходы на содержание автотранспорта, если он предусмотрен, включая ГСМ, плановые ТО, ремонт и расходные материалы, расходы на страхование (ОСАГО+КАСКО).
Расходы на СМС (синтетические моющие средства) для работы прачечной, для уборки помещений.
Расходные материалы для разных объектов в составе отеля.
Все операционные расходы разумеется должны быть детально рассчитаны и обоснованы по каждой статье, а не просто взяты с потолка одной какой-то цифрой.
Также как и в строительных проектах, особое внимание должно быть уделено анализу площадки. Анализ транспортной доступности участка для общественного и личного транспорта, анализ непосредственного окружения участка, анализ окружения в радиусе шаговой доступности, анализ объектов-конкурентов, степень обеспеченности гостиницами в городе/регионе и т.д.
Вот такие основные особенности. Самый маленький инвестпроект хостела, который я разрабатывал, имел бюджет около 8 млн. руб., а самый крупный проект отеля с иностранными инвестициями, для которого я разрабатывал бизнес-план и финмодель был с бюджетом 12,6 млрд. руб.
/ август 2018 /
