Специфика бизнеса в сфере туризма и отдыха (отели, глэмпинги, санатории, турбазы и т.п.) с позиции бизнес-планирования состоит в его многопрофильности. Главным источником дохода является, конечно, номерной фонд или доходы от предоставления услуг временного проживания. А в составе дополнительных услуг предусматривается обычно общепит (кафе, бары, рестораны), предоставление в аренду конференц-залов, услуги фитнес-клуба, бассейна, лечебные процедуры, прокат спортивного или пляжного инвентаря, коворкинг-зоны, салон красоты, объекты торговли и т.п.
Каждый такой вид дополнительных услуг по сути представляет собой отдельное бизнес-направление со своим персоналом, выручкой и затратами, соответственно все это я отражаю в бизнес-плане и рассчитываю в финансовой модели. В зависимости от специфики и местонахождения объектов, те или иные виды услуг могут приносить достаточно большую долю выручки в общем составе доходов объекта, поэтому не следует недооценивать их важность.
В бизнес-планах объектов туризма и отдыха рассматриваются вопросы строительства/реконструкции объектов и предоставления услуг. Основные составляющие бизнес-плана объекта туризма и отдыха:
Окружение и площадка проекта
- Регион реализации проекта: характеристика социально-экономического развития и уровня жизни населения, основные достопримечательности, точки притяжения турпотока;
- Населенный пункт, где расположена площадка проекта: анализ схемы застройки и территориального планирования, место населенного пункта в схеме территориального планирования региона, перспективы развития, туристические маршруты и достопримечательности;
- Земельные участки, на которых планируется строительство: анализ с позиций генплана населенного пункта, карты зон градостроительных регламентов, соответствие целевого назначения и видов разрешенного использования;
- Непосредственное окружение площадки проекта: объекты в окружении, их описание, позитивное и негативное влияние на перспективы реализации проекта;
- Оценка транспортной доступности площадки проекта для разных видов транспорта;
- Инфраструктурная обеспеченность площадки проекта: наличие инженерных сетей в окружении, расстояния до потенциальных точек техприсоединения, соответствие доступных мощностей инженерных сетей потребностям проектируемых объектов;
- Права на площадку проекта: аренда, собственность, сервитуты, обременения и прочее.
Услуги проекта
- Полный перечень и описание услуг проекта;
- Плановые объемы оказания услуг по видам с обоснованием объемов;
- Порядок, условия оказания услуг и цены.
Объекты строительства
- Характеристики и основные показатели проектируемых объектов: состав площадей (общепит, номерной фонд, площади общего пользования и т.п.), этажность, категория объекта, применяемые материалы, очередность ввода в эксплуатацию и прочее;
- Характеристики и зонирование территории площадки проекта по генплану: зоны рекреации, благоустройства, озеленения, дороги и проезды, паркинги, тротуары и прочее;
- Оценка нагрузок на инженерные сети и их потребные мощности (электро-, газо-, водоснабжение, водоотведение);
- Оценка затрат на проектно-изыскательские работы, прохождение экспертизы, подготовку площадки, строительство, отделку, благоустройство, оснащение оборудованием, мебелью, предметами интерьера, ввод в эксплуатацию.
Рынок проекта
- Анализ и определение основных трендов деятельности коллективных средств размещения (или санаторно-курортных объектов) в России, Федеральном округе и регионе проекта в динамике по годам: кол-во объектов, кол-во объектов на душу населения, кол-во посетителей в год, кол-во посетителей в год на 1 объект, кол-во мест/номеров в объектах, среднее кол-во мест/номеров в 1 объекте, кол-во посетителей на 1 место/номер в год, среднегодовой доход объекта, среднегодовая выручка с 1 места/номера в год, средняя продолжительность пребывания посетителей (дней в год), среднегодовая загрузка, %;
- Анализ цен на услуги коллективных средств размещения (или санаторно-курортных объектов) в России, Федеральном округе и регионе проекта в динамике по годам;
- Фактор сезонности и его влияние на уровень заполненности и доходы объектов;
- Рынок внутреннего туризма в России, динамика, основные тренды и перспективы развития;
- Анализ конкурирующих объектов в окружении площадки проекта;
- Обоснование спроса, определение емкости и доли рынка проекта;
- Стратегия продвижения объекта с обоснованием способов и каналов продаж и необходимых маркетинговых мероприятий, маркетинговый бюджет проекта по видам мероприятий.
Операционная деятельность
- Оценка расходов на коммунальные услуги, содержание и обслуживание зданий, оборудования, территорий, инженерных сетей;
- Оценка расходов на продукты питания, санитарно-гигиенические, моющие средства и прочие расходные материалы для функционирования объекта и оказания услуг;
- Персонал и заработная плата, обеспеченность кадровыми ресурсами в окружении площадки проекта;
- Услуги турагентств и агрегаторов;
- Прочие вопросы: аренда земли, страхование объектов залога, банковские гарантии.
Финансовая модель проекта
- Базовые предположения к расчетам: инфляция, налогообложение, льготы и т.п.
- Структура и динамика инвестиций и финансирования;
- План оказания услуг в натуральном и денежном выражении;
- План операционных расходов;
- Прогнозная финансовая отчетность и анализ показателей;
- Инвестиционная эффективность, окупаемость;
- Результаты стресс-анализа рисков проекта.
На результаты расчетов оказывает влияние точность определения стоимости строительства и оснащения объекта. Стоимость квадратного метра объекта под ключ может отличаться в разы (от эконом до премиум класса) в зависимости от пожеланий и планов Заказчика. Наличие предварительных сметных расчетов от архитектурно-проектной организации и коммерческих предложений от поставщиков, специализирующихся на комплексном оснащении гостиничных объектов, значительно повышают точность расчетов финансовой модели.
Когда предварительные сметные расчеты у Заказчика отсутствуют, я использую справочники укрупненных показателей стоимости строительства, укрупненные нормативы цен строительства, усредненные аналитические показатели отраслевых порталов и данные из проектов-аналогов. Для того чтобы оценить размер капвложений я выполняю предварительный расчет нагрузок на инженерные сети (электро-, водо-, газоснабжения и канализации) по справочным данным и нормативам, выполняю расчет укрупненной стоимости всех инженерных сетей, определяю размер затрат на благоустройство территории (устройство проездов, дорог, тротуаров, пешеходных зон, зон озеленения) и стоимость строительства непосредственно объектов недвижимости по их типам на площадке.
В комплект разрабатываемых мной документов входят бизнес-план в MS Word и финансовая модель в MS Excel, также дополнительно предоставляются версии этих документов в формате PDF.
Характеристики и требования к бизнес-планам и финансовым моделям, которые я разрабатываю, можно скачать по ссылке ниже.
