О строительных бизнес-планах…

О строительных бизнес-планах…

Инвестиционные проекты, в которых планируется строительство с последующей продажей или эксплуатацией объектов недвижимости, всегда имеют характерные и принципиальные отличия от прочих проектов. И ошибки в строительных бизнес-планах и финмоделях встречаются достаточно часто, что связано с присущими особенностями и сложностями учета, в которых мало кто хочет разбираться.

 

Что лежит в основе инвестиционного раздела бизнес-плана? Затраты на строительство. Но сводный сметный расчет у заказчика имеется в крайне редких случаях. Обычно это бывает в крупных проектах с госфинансированием или предоставлением налоговых льгот. Там это необходимо. А в остальных случаях?

 

А во всех остальных случаях при разработке бизнес-плана, как правило, просто берется какая-то приблизительная цифра по объектам-аналогам. Это конечно допустимо, но погрешность в таком случае может быть чрезмерной.

Для снижения погрешности и уточнения размера затрат можно пользоваться регулярно публикуемыми нормативными справочниками, утвержденными Госстроем с региональными коэффициентами или справочниками, применяемыми в оценочной деятельности при определении стоимости объектов недвижимости.

Только не следует забывать про наружные инженерные сети и благоустройство территории, которые как правило, всегда учитываются сверх стоимости затрат, обозначенных в вышеуказанных нормативно-справочных документах. А суммы там могут быть вполне такими серьезными:

  • При строительстве наружных сетей может возникнуть потребность в устройстве КТП, ГРП, модульной котельной, а протяженность участков сетей зависит от того, где находится предполагаемая точка техприсоединения. Все это существенно влияет на размер затрат.
  • При благоустройстве территории нужно учитывать строительство ограждения, проездов, тротуаров, малых архитектурных форм, устройство наружного освещения, озеленения и т.п. Все это должно быть сделано исходя из генплана, эскизного проекта или хотя бы из предварительного согласования с заказчиком основных параметров предполагаемого генплана, если он еще не разработан проектантами.

При желании, можно даже укрупненно рассчитать среднесуточные и пиковые нагрузки (электро-, газо-, тепло- водоснабжение и водоотведение) на основе существующих нормативов и методических рекомендаций по проектированию соответствующих объектов.

На основе рассчитанных показателей можно подобрать соответствующие характеристики наружных сетей по справочникам и более-менее точно определить расходы на их строительство.

Есть методики, позволяющие это все укрупненно рассчитать и обосновать при разработке бизнес-плана. Все материалы — в свободном доступе.

 

Если будущий объект планируется эксплуатировать в дальнейшем, то есть сдавать в аренду площади или оказывать базе построенного объекта какие-либо услуги (медицинские, спортивные, гостиничные и т.п.), тогда кроме затрат на строительство нужно учитывать затраты на оборудование и оснащение объекта.

 

О чем речь? А вот:

  • Для уборки площадей в расчетах финансовой модели понадобятся как минимум поломоечные машины и пылесосы, для уборки прилегающей территории — снегоуборочные машины, а если территория большая, то нужны многофункциональные коммунальные машины, ну типа МКСМ хотя бы. В крупных строительных проектах, где есть большие собственные территории с автодорогами, тротуарами, открытыми логистическими площадками, обычно сразу планируется приобретение нескольких единиц серьезной коммунальной техники.
  • Помещения для обслуживающего персонала должны быть оснащены мебелью, оргтехникой и другим необходимым имуществом, это также должно быть отражено в финмодели.
  • Дополнительно при разработке бизнес-плана должны быть учтены затраты на приобретение специфического оборудования и инвентаря, соответствующего назначению объекта.

Все это укрупненно рассчитывается и отражается в составе инвестиций и основных средств в финансовой модели проекта. 

 

Налогообложение. При расчете налогообложения особое внимание должно быть уделено НДС, налогу на имущество и земельному налогу. Там все не так просто, и нужно внимательно читать действующий налоговый кодекс и некоторые письма Минфина. А еще лучше посетить несколько семинаров по бухучету в строительстве. 

 

  • НДС. В отношении жилых площадей действуют льготы по НДС, поэтому если в проекте планируются жилые площади, то в финансовой модели необходимо вести отдельный учет затрат и доходов по жилым площадям для корректного учета размера льгот по НДС в затратах и доходах и правильного формирования финансового результата от строительной деятельности.
  • Кстати, льготы по НДС распространяются и на текущие расходы Застройщика в период строительства, поэтому в финмодели можно выделять часть расходов, льготируемую по НДС в части, соответствующей жилым площадям. Сложно? Ну да, непросто. Но, как говорится, Excel рулит, и все формулы можно там предусмотреть и прописать и дать соответствующие пояснения в тесте Бизнес-плана.
  • Налог на имущество. В настоящее время площади под жилье, торговлю, общепит, услуги и офисы облагаются от кадастровой стоимости, а не от остаточной и по другой ставке. Это важно учитывать в расчете налога на имущество при разработке бизнес-плана. Кроме того, перечисленные площади, предназначенные для продажи, построенные и введенные в эксплуатацию, но еще не реализованные (не проданные) не учитываются на балансе в составе основных средств, но тоже облагаются налогом на имущество от кадастровой стоимости. В налоговом кодексе все написано. Это должно быть учтено в расчетах финансовой модели. А как определить прогнозную кадастровую стоимость? Очень просто – она будет приблизительно равна сумме всех затрат на строительство с НДС, без учета стоимости земельного участка, так как он имеет собственную кадастровую стоимость и является отдельным объектом налогообложения.
  • Земельный налог. Если строительство планируется на собственном земельном участке и объект в какой-либо части или полностью предназначен для продажи, то при переходе прав собственности на построенные площади к новому владельцу (покупателю), переходит и право долевой собственности на часть (долю) земельного участка. Таким образом налогооблагаемая доля земельного участка постепенно сокращается и это должно быть учтено в динамике в расчетах финансовой модели.

 

Текущие затраты. О чем речь? После того, как объект введен в эксплуатацию, и в нем еще есть непроданные площади (или не сданные в аренду), их нужно содержать, и соответственно нести расходы.  

 

 

Плановый период продаж или заполнения арендаторами после ввода в эксплуатацию может составлять несколько лет. Кто будет в это время оплачивать отопление пустующих площадей, электроэнергию на освещение мест общего пользования, ТО инженерных систем вентиляции, лифтового хозяйства, противопожарных систем, систем охраны и т.п.?  Все эти расходы необходимо предусмотреть и учесть при разработке бизнес-плана. Так же как и расходы на госрегистрацию прав собственности и последующего перехода прав к покупателям. Если в объекте под тысячу квартир, то и сумма будет слегка космическая.

 

И еще некоторые особенности бизнес-планов и финмоделей строительных проектов:

  • Особое внимание должно быть уделено анализу площадки. Анализ градостроительных регламентов, накладывающих ограничение на этажность и назначение объектов на рассматриваемом участке, анализ транспортной доступности участка для общественного и личного транспорта, анализ непосредственного окружения участка, анализ окружения в радиусе шаговой доступности, анализ объектов-конкурентов, степень обеспеченности населения соответствующими видами площадей и т.д. и т.п.   
  • Для проектов, в которых предусмотрено долевое участие, учет поступления средств дольщиков в финмодели должен быть отражен в соответствии с изменениями от 2018 года, то есть через эксроу-счета. Фактически застройщик не видит средств дольщиков, а получает вместо них транши банковской кредитной линии в потребном размере. В общем в законодательстве все описано.

В целом вот такие основные особенности. И еще по мелочам наберется столько же. Ну а бизнес-планы и финмодели для таких преоктов — делали, делаем и будем делать! 

 

/ ExpertWorkStation /