Финмодель вашего проекта…

Финмодель вашего проекта…

Налоговое законодательство не стоит на месте. Оно динамично развивается. И направление этого развития хорошо заметно — это увеличение налоговой нагрузки и закручивание гаек. А финансовая модель в вашем бизнес-плане учитывает изменения в налоговом законодательстве? Или расчеты ведутся как и 5-7 лет назад?

Ну например: С учетом поправок в НК РФ, которые вступили в силу с 2016 года, для ряда объектов недвижимости налогооблагаемой базой является кадастровая стоимость имущества. НК РФ устанавливает четыре вида таких объектов:

  • Административно-деловые центры и торговые центры (комплексы), а также помещения в них;
  • Нежилые помещения, предусмотренные или фактически используемые для размещения в них офисов, торговых объектов, объектов общепита и бытового обслуживания;
  • Объекты недвижимого имущества иностранных организаций, которые не осуществляют свою деятельность в России через постоянные представительства или которые не используют такие объекты в своей деятельности на территории России;
  • Жилые дома и жилые помещения, не учитываемые на балансе в качестве объектов основных средств

И что же это значит? 

А это значит, что по остаточной стоимости, как это было раньше облагается только индустриальная недвижимость — промышленная, складская и т.п. 

Если ваш инвестиционный проект предполагает, к примеру, строительство или приобретение торговых или офисных площадей, то при расчетах финансовой модели нужно учитывать в качестве налогооблагаемой базы кадастровую стоимость объекта. И она не уменьшится через 5, 10, 15 лет, как это происходит с остаточной стоимостью. В итоге, это приведет к тому, что за каждые 50 лет вы будете выплачивать в бюджет родного субъекта РФ полную кадастровую стоимость вашего объекта. 50 лет это конечно не маленький срок. Но и кадастровая стоимость зданий, иногда превышает рыночную стоимость раза в полтора, а иногда больше, так как оценка выполнялась массовыми методами и не учитывала индивидуальные особенности. Так, для некоторых объектов, получается что собственник каждые 30-40 лет как-бы заново выкупает свой собственный объект у государства, в рассрочку, путем оплаты налога на имущество по 2% в год. Плюс еще собственник несет бремя содержания объекта: коммунально-эксплуатационные расходы, текущий и капитальный ремонт и т.п. Вот такая справедливость в одни ворота. Так ваш бизнес-план и ваша финансовая модель это учитывают?

 

А еще это значит, что застройщики (те, кто строит жилые объекты — коттеджи, таунхаусы, квартиры для продажи) должны платить налог на имущество с объектов, которые введены в эксплуатацию, но еще не проданы. Вот так, да. Ощутимый такой налог, плавно растущий до 2,0% от кадастровой стоимости к 2019 году. В вашей финансовой модели это учтено?

 

А вот еще: Если согласно вашему бизнес-плану, вы применяете упрощенную систему налогообложения (УСНО), то вы можете не платить налог на имущество. Ведь налог при УСНО заменяет собой, в том числе налог на имущество. Как бы не так! Все не так просто. Если у вас есть объекты, которые облагаются по кадастровой стоимости (см. перечень выше), то вы должны платить налог на имущество по таким объектам. 

 

И еще: На период 2017-2020 годов введено ограничение суммы переноса убытков предыдущих периодов при расчете налогооблагаемой базы по налогу на прибыль организаций. Убытки предыдущих периодов могут быть списаны в отчетном налоговом периоде в размере не более 50% от налогооблагаемой базы отчетного периода. А раньше их можно было списывать в полном объеме. Кстати на УСНО и ЕСХН это не распространяется. В вашей финансовой модели учтен новый порядок переноса убытков?

 

Еще нюанс. Требованиями к разработке бизнес-плана и финансовой модели иногда (и даже часто) бывает установлена необходимость расчета бюджетной эффективности для федерального бюджета и бюджета субъекта РФ. На период 2017-2020 годов изменено соотношение распределения налога на прибыль организаций по бюджетам. Раньше 10% налога на прибыль — это были доходы федерального бюджета, а теперь 15%. Доля налоговых доходов бюджета субъектов РФ, соответственно снизилась. В вашей финансовой модели это  учтено? 

 

Но есть и положительные моменты. Вот, например с 2015 года по существу отменено нормирование расходов в виде процентов по долговым обязательствам в целях налогообложения. То есть уплата процентов по кредитам, взятым после 01.01.2015 в полном объеме уменьшает налогооблагаемую базу по налогу на прибыль. А раньше это можно было делать в пределах ставки рефинансирования с коэффициентом 1,1. Ну и на том спасибо.

 

Еще один специфический, но положительный момент — с 2016 года можно зачитывать платежи по системе «Платон» в счет оплаты транспортного налога. А в случае, если сумма платежей по системе «Платон» превышает сумму начисленного транспортного налога, можно уменьшить базу по налогу на прибыль на сумму такого превышения.

 

Вообще, можно конечно сказать, что при бизнес-планировании используются прогнозные и приблизительные цифры, а финансово-экономическая модель представляет собой укрупненный расчет.  Ну да, так и есть. Однако неточности, укрупнения и округления имеют свойство накапливаться в расчетах, что в итоге может приводить к неверным, ошибочным результатам. Будьте внимательнее и требуйте соответствия расчетов финансовой модели вашего инвестиционного проекта действующему налоговому кодексу.

 

 

UPDATE 25-12-2017:

  • С 2018 года внесены изменения в ст.170 НК РФ, касающиеся учета НДС при получении бюджетных инвестиций и субсидий из бюджета. В случае приобретения товаров, работ, услуг, основных средств, НМА за счет полученных субсидий (бюджетных инвестиций), НДС, предъявленный поставщиками или уплаченный при ввозе товаров на территорию РФ вычету не подлежит. Но сумма уплаченного НДС учитывается в расходах при исчислении налога на прибыль, если расходы на приобретение товаров, работ, услуг, основных средств, НМА, имущественных прав, учитываются в расходах (в том числе через начисленную амортизацию). При этом налогоплательщик обязан вести раздельный учет сумм НДС по товарам, работам, услугам, приобретаемым за счет субсидий и бюджетных инвестиций.
  • С 2018 года реализация лома и отходов черных и цветных металлов, алюминия вторичного и его сплавов облагается НДС (Федеральный закон от 27.11.2017 N 335-ФЗ). НДС уплачивает покупатель независимо от применяемой системы налогообложения покупателя лома и отходов. Продавец выставляет счет-фактуру в обычном порядке.
  • Ставка отчислений во внебюджетные фонды с 2020 года будет повышена на 4%.
  • Налог на движимое имущество с 2018 года установлен в размере 1,1%, с возможностью региональных льгот по субъектам РФ.

 

/ ExpertWorkStation /