Что за фигня, уважаемые?

Что за фигня, уважаемые?

Публикуемые в интернете показатели обеспеченности российских городов объектами торговой, офисной и гостиничной недвижимостью представляют собой какой-то бред. Органы местной исполнительной власти и ведущие аналитики рынка недвижимости используют разные методы оценки, в результате чего одни и те же показатели отличаются в разы !!!   

  

Вот фрагмент статьи от 16 января 2017 года, опубликовано на retail.ru

По итогам уходящего года, в тройку лидеров по обеспеченности торговыми площадями среди городов с населением не менее 500 тыс. жителей войдут такие города, как Краснодар (550 кв. м/тыс. человек), Самара (540 кв. м/тыс. человек) и Екатеринбург (510 кв. м/тыс. человек). Москва (475 кв. м/тыс. жителей) и Санкт-Петербург (460 кв. м/тыс. жителей) займут соответственно 4-ое и 5-ое места.

 

Да, ну что тут сказать… 

 

А вот опровержение — цитата из публикации от 16 марта 2016 года на gosnovosti.com

«Собянин заявил о ликвидации дефицита торговых площадей в Москве»: Обеспеченность жителей Москвы торговыми площадями выросла на 26,6 процента и сегодня составляет 874 квадратных метра на тысячу человек.

 

А вот еще опровержение — цитата из публикации от 28 октября 2016 года на www.restate.ru

«Обеспеченность петербуржцев торговыми площадями составляет 178% от установленного норматива»: В 2015 году фактическая обеспеченность населения Петербурга предприятиями торговли в целом по городу составила 1121 кв. м торговой площади на тысячу человек при нормативе 630 кв. м, отношение фактической обеспеченности к установленному нормативу – 178%, сказано в докладе председателя Комитета по градостроительству и архитектуре Владимира Григорьева о ходе реализации Генерального плана Санкт-Петербурга в 2015 году.

 

И еще цитата из Обзора рынка торговой недвижимости Санкт-Петербурга за 2015 год от GVA Sawyer:

Обеспеченность качественными торговыми площадями в Санкт-Петербурге приближается к средним для европейских столиц показателям (600-1000 кв.м. на тыс. жителей), что также говорит о насыщении рынка.

 

Нормально, да? Более чем в два раза разница. И по остальным городам России, аналогичные расхождения. И по офисной и гостиничной недвижимости приблизительно то же самое наблюдается.

 

Вот аналитика от Knight Frank (опубликовано 27 сентября 2016 на kommersant.ru): 

По уровню обеспеченности жителей качественными [торговыми] площадями российская столица занимает в рейтинге лишь десятое место и уступает по этому показателю не только Варшаве и Мадриду, но и Санкт-Петербургу, Самаре, Нижнему Новгороду и Екатеринбургу.  

 

Следует признать, что на kommersant.ru указано ключевое слово — «по уровню обеспеченности качественными торговыми площадями». Но фраза воспринимается так, что в Москве с торговыми площадями — полная жопа.  

И что, неужели в Москве все так плохо? А вот нет. Есть другая точка зрения. Цитата из публикации от 16 марта 2016 года на gosnovosti.com

В конце 2015 года международная консалтинговая компания PricewaterhouseCoopers провела специальное исследование градостроительного развития Москвы в сравнении с 11 другими мегаполисами мира (Нью-Йорк, Лондон, Берлин, Сингапур, Гонконг, Пекин, Шанхай, Сеул, Токио, Сан-Паулу, Мехико). Среднегодовые темпы прироста общей площади торговых центров на душу населения в Москве в 2012–2014 годах составляли 9,9 процента. Это ставит Москву на третье место среди исследованных городов, вслед за Лондоном и Пекином.

 

Заглянем еще в детали. Возьмем к примеру Санкт-Петербург, 2015 год.

Смотрим Knight Frank: Обеспеченность жителей качественными торговыми площадями составила 542 кв. м. на 1 тыс. жителей.

А вот Cusnman&Wakefield (& Рябокобылко): Обеспеченность населения качественными торговыми центрами составила около 380 кв. м. на 1 тыс. жителей.

Вот еще GVA Sawyer: обеспеченность качественными торговыми площадями составляет около 745 кв.м. GLA на тыс. жителей. 

А председатель Комиссии по градостроительству и архитектуре СПБ заявляет о фактической обеспеченности населения предприятиями торговли в целом по городу в размере 1121 кв. м. торговой площади на тысячу человек.

Короче, вот такая каша с площадями (кв.м. на тыс. чел., 2015 год):

Город  Knight Frank * Cusnman&Wakefield *  GVA Sawyer* Colliers

Местные

органы

исполнительной

власти

Москва 444 380  н/д 520 874
Санкт-Петербург 542 380 745 550 1121
Казань 301 300  н/д 380 1100
Самара 551 560  н/д 550 930

 * — указаны сведения о неких «качественных» объектах коммерческой недвижимости

По другим городам — аналогичный бред. По офисной и гостиничной недвижимости — то же самое. Что имеем:

  • Большинство ведущих аналитиков заявляют о низких показателях обеспеченности населения российских городов объектами торговой, офисной и гостиничной недвижимости.
  • В своих исследованиях они учитывают только какие-то «качественные» объекты коммерческой недвижимости. 
  • Отсутствует информация, идентифицирующая и позволяющая определить эти «качественные» объекты. Что это — объекты не старше определенного года постройки? Или объекты, площадью более скольки-то тыс. кв.м.? Где опубликованы критерии этих «качественных» объектов, кем они установлены, кем приняты?
  • Может быть речь идет о критериях, которые использует в своей статистике Росстат? Вот они: В статистических целях под современным форматом магазина понимается магазин самообслуживания, предлагающий широкий ассортимент, площадью более 400 кв. м. (до 2013г — 600 кв.м), имеющий один или более прилавков свежей продукции и предлагающий дополнительные сервисы для покупателей на своей территории (банкомат, парковка, кафе, туалеты, аптеки, пункты по печати фотографий и др.). К современным форматам относят гипермаркеты и супермаркеты. Но у Росстата нет статданных обеспеченности торговыми площадями по городам, есть только по субъектам РФ, так что сопоставить напрямую тоже невозможно…
  • Предположение, о том что разница обусловлена типом учитываемых площадей (GBA / GLA) исключается, так как разница GBA / GLA в два-три раза быть не может.

Давайте посчитаем обеспеченность населения России качественными автомобилями. Установим критерии: объем двигла от 2,5 литров, год выпуска не старше 3 лет, наличие вентиляции сидений, многозонных климат-контролей и т.п. И что получим? Получим обеспеченность ниже плинтуса на душу населения. Ура! Надо строить 5 новых автозаводов в России. 

Цифрам ведущих аналитиков недвижимости России доверяют потенциальные инвесторы. Вот они читают такую аналитику и принимают решения — а построим еще торговых и офисных центров! Ведь не хватает на рынке качественных объектов торговой и офисной недвижимости.

А некачественные, обычные объекты что, выведены из эксплуатации и умерли? Там нет арендаторов? Туда не ходят покупатели и клиенты? Там оборот розничной торговли и деятельность отсутствуют? Ничего там не отсутствует, некоторые некачественные старые и несовременные объекты живее новых и качественных. Если вы думаете, что некачественные объекты — это уличные базары всякие и там ларьки, то это не так, такое давно уже позакрывали. 

Недвижимость — это не старые ботинки, которые можно выбросить, если купил новые. Старые некачественные объекты недвижимости никуда с рынка не уйдут, даже если будут построены новые. А что будет? А просто существующее количество арендаторов размажется на новые и старые площади. Ну будет еще небольшой приток на рынок новых арендаторов (иногородние ритейлеры и т.п.), но их доля сравнительно мала. В результате и старые и новые объекты недвижимости будут недозаполнены, собственники будут недополучать запланированный доход, а возможно терпеть убытки. Но девелоперы старых и некачественных объектов недвижимости это переживут, ведь их объекты давно окупились, а строительные кредиты давно погашены.  В отличие от новых и качественных объектов, обремененных, как правило, долговым финансированием. Кроме того, в старых объектах аренда дешевле, и многие арендаторы останутся там. А еще собственники старых объектов проведут реновацию, реконцепцию, редевелопмент и их объекты станут как новые. Но будет уже поздно, потому что арендаторов на всех не хватит. Поэтому многие собственники разорятся, что собственно уже начало происходить.

Экстенсивный путь развития коммерческой недвижимости в крупных городах закончился. Строительство новых объектов целесообразно только точечно в новых строящихся микрорайонах. Нужно заниматься развитием существующих объектов — модернизировать, реконструировать их.

А поэтому, теперь, в отношении показателей обеспеченности населения торговыми, офисными, гостиничными и другими объектами недвижимости я доверяю в первую очередь данным местных органов исполнительной власти. Там статистика ведется много лет на местах, эти люди давно знают свои районы и города. На основе этих данных они принимают решения, планируют градостроительную деятельность, инвестиционную политику, развитие территорий. Их данные достоверны и им можно доверять.

 /  ExpertWorkStation /